南京 某五星级酒店项目 可行性研究报告.docVIP

中国广厦南京邓府巷商业广场项目 第三期物业定位五星酒店开发模式 可行性研究报告书 瑞尔特房地产顾问机构 二○○六年一月五日 可行性研究报告书结论 经过我司的市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，我司提出以下几点结论： 第一：南京城市的总体建设和发展是健康的，必将向国际性大都市的目标快速挺进。因此南京的高档商务市场前景广阔。 第二：目前南京高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。南京邓府巷商业广场项目第三期物业主体按照“五星级酒店模式“建设和开发是合适和可行的。 第三：该项目按照上述模式开发建设有利于资金的回笼及实现预期的收益率。 第四：目前已经有了可以借鉴的成功案例，大大减少了项目运作风险。 第五：在咨询和邀请酒店业内著名的“豪生国际集团“考察后，他们也对本项目的开发前景看好。 第六：为保证该项目的成功开发和销售，下一步应该尽快委托世界级专业的酒店管理机构进行更进一步的专业策划咨询。 一、 目前南京五星级酒店的运作情况 南京目前已开业有11家五星级酒店，未来几年间将陆续再开业多家五星级和超五星级酒店，他们的开业时间和简要情况如下： 序号 酒店名称 地理位置 开业时间 客房数量 01 金陵饭店 市中心新街口 88年4月 37层800余间 02 侨鸿皇冠假日 市中心新街口 98年1月 24层300间 03 金丝利喜来登 城西汉中门 99年2月 42层371间 04 状元楼 城南夫子庙 98年 12层500间 05 苏宁环球 城西广州路 2002年1月 204间 06 名人城市 城北鼓楼广场 04年12月 278间 07 湖滨金陵 城南江宁百家湖 200年5月 22000平米131间 08 维景国际酒店 城东中山门 05年换牌 561间 09 玄武饭店 城北中央门 05年装修 408间 10 古南都饭店 城西广州路 93开00装 24层305间 11 丁山香格里拉 城西虎踞路 01年7月 11层366间 12 索菲特酒店 城北山西潞 预计09年 暂不详 13 索菲特酒店 东郊下五旗 预计09年 暂不详 14 威斯汀酒店 城北中央门 预计09年 暂不详 15 凯悦酒店 城北世贸滨江城 预计10年 暂不详 二、相关专业机构和专家对南京高级酒店业的发展看法 市旅游局局长认为，随着南京城市国际化程度越来越高，外资来宁将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。 南京目前共有各等级的星级酒店114座，客房数为15315间，按每个标间两个床位计算，南京星级酒店的接待量仅为3万余人，包括各类社会旅馆饭店，南京的总接待量在11万至12万人次之间，比苏州的接待能力要差，仅排在江苏第二的位置，这显然远远达不到一个省会城市和旅游城市所应具备的接待能力。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 酒店总体基本要求酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。有中央空调系统。有背景音响系统。有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 18 小时提供外币兑换服务。 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。客房基本要求?至少有 40 间（套）可供出租的客房， 70% 客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 个开间的豪华 套房，有残疾人客房。 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施， 110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳， 24 小时供应冷热水。 有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有