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江北小高层市场调查报告 2009-5-18 目录 一、市场简述 A．南京房地产市场分析 B．江北房地产市场分析 二、江北小高层市场分析 1.江北小高层市场板块划分 1.1桥北板块 1.2江浦街道板块 1.3泰山镇板块 1.4浦珠路板块 1.5大厂板块 1.6江北小高层价格水平分析 1.7．江北小高层市场特征综述 1.8南京市场客群及户型需求分析 三．项目三期展望及营销策略建议 一、市场简述： A．南京房地产市场分析： 从一季度南京楼市各板块认购、成交数据来看，江北、江宁占据了半壁江山，认购和成交均占据全市总量的60%。低总价、单价便宜是关键。作为南京楼市的价格盆地，自2008年率先扛起降价大旗，以价换量斩获颇丰，虽然过江仍不顺畅，但还是吸引了不少刚性需求者跨江置业。河西板块屈居第三位，成交和认购均占全市总量的13%。这三大板块是南京楼市上市量的供应主力军，也是南京楼市销售的“先锋队”，在全市占据举足轻重的作用。城南、城北、城中、仙林及城东，因上市量受限、价位偏高等原因，在全市成交量排行榜上次后。江北、河西、江宁三区的土地成交量之和占全市成交总面积的64％左右，居住郊区化将会更加明显，依然是未来供给的热点区域。 一季度销量逐月增长，板块成交量占据全市1/3（认购6822套，成交5826套）　　从一月到三月，江北楼市的销量呈现逐月增长的态势。一季度江北板块共成交5826套，占全市总成交量的1/3，保持遥遥领先的局面。　　一季度的江北低价促销依旧是让购房者“买账”的有效方式，低价加上房产新政的刺激，让刚需在一季度大量爆发，也让江北为数不多的小户型在三个月内消化殆尽。目前江北板块进入了一个尴尬期：小户型不够卖，大户型不好卖，整个市场急需新鲜房源的注入。　　不少项目看好了市场的强大需求，在四月份将有大批房源集中上市，如天润城、大华锦绣华城、骏馆等将上市积极填补市场空缺。总体来说，苏宁天润城、天华硅谷庄园、威尼斯水城、明发滨江新城、旭日上城等超级大盘持续不断地供应能力 1.1桥北板块 这一板块是指以大桥北路为核心，北至泰山滨江小圩，南至珠江镇城南河一线。 桥北板块在售楼盘房源供应量统计（每月消化量为网上显示的成交量） 楼盘名称 楼盘供给情况 4月销售情况 威尼斯水城 在售房源7396套，共成交6197套 消化187套 明发滨江新城 在售房源13027套，共成交8150套 消化190套 旭日上城 在售房源3333套, 共成交3069套 消化186套 旭日爱上城 在售房源1049套, 共成交1045套 消化2套 海德北岸 在售房源754套, 共成交637套 消化5套 （下表中：明=明发·滨江新城、威=威尼斯水城、爱=旭日爱上城、上=旭日上城、海=海德北岸） 分面积、分楼型类别细分市场统计表 楼层 面积 100m2以下 100－120 m2 120 m2以上 小高层 威、爱 明、威、上、海、爱 明、华、威、海 桥北板块4月份楼市综述： 桥北版块4月份的数据显示,该版块总体态势不变.明发滨江新城和威尼斯水城以及旭日上城的销售量依旧远远领先于其他楼盘且这三家楼盘不分上下。销售量分别为190 187 186.桥北版块连续数月以来呈现三足鼎立.其他楼盘本月销售量均为个位数. 典型楼盘分析：明发滨江新城 基本参数 位?置 浦口区滨江大道1号 1600 物业类别 普通住宅、商铺 建筑面积（万平方米） 160 建筑类别 高层、小高层 诉求点 水景地产,地铁沿线,教育地产 1.89 交通 鼓珍、鼓扬、鼓浦、131、132、159、中六、汉六、汉浦、江汉 40％ 本期开盘时间 09.5.1 楼层 11、12、13、18 成交比例（%） 63.96 主力户型 120和130平 当期均价（元/平方米） 5500 物业公司 南京/平方米/月） 0.7 优点：教育交通配套逐步完善中；江景产品的稀缺性、沿江板块产品质量较高、保值性较强。单价较高、面积较大、总价较 楼盘供给情况 4月中销售情况 群盛北江豪庭 在售房源410套，共成交372套 消化120套 雨山美地 在售房源400套，共成交74套 消化19套 领域花园 在售房源615套, 共成交511套 消化3套 海都嘉园 在售房源1402套，共成交1076套 消化 7套 4月份江浦街道板块楼盘供给市场细分情况 (下表中： 领=领域花园 海=海都嘉园、群=群盛北江豪庭、雨=雨山美地) 分面积、分楼型类别细分市场统计表 楼形 面积 100m2以下 100－120 m2 120 m2以上 小高层 领、海、群、雨 海、群、雨 海、群、雨 江浦街道板块4月份楼市综述： 4月份,江浦版块群盛北江豪庭独领风骚,领跑江浦版块.雨山美地