南昌满庭春moma营销执行思路报告.docVIP

满庭春MOMA营销执行思路报告 一、任务目标 1、全年营销目标： 2012年销售套数约400套 2、销售均价6650元/㎡ 二、货源盘点 首次 预售 最近 预售 预售 总栋数 30日 住宅均价 累计 成交套数 累计 成交面积 当前 可售套数 当前 可售面积 2010-11-02 2012-04-23 30 6562 937 99610.28 431 45006.15 推售及价格策略 推售策略 1、整体遵循质素由低到高的组团推售策略； 2、在传统旺销期推售全新货源，在淡季和年底将剩余货源做资源包切割推售，确保销售率。 货源 组团1 组团2 组团3 尾房冲刺 节点 6月 7月 8月 9月 楼栋 29#、30#、32# 26#、27#、28# 25-1#、25-2# 套数 265 （二）价格策略 1、组团1-组团2-组团3景观资源和在小区中的位置是一个逐级上升的过程，因而售价应根据各组团质素呈上升趋势； 2、由于下半年市场整体供应量较大，调控政策不确定因素较多，为保证本案价格与速度之间的平衡点，建议每次组团价格上升幅度在200元/ ㎡为宜； 3、剩余尾房做资源包切割，以适度性价比快速跑量，为全年任务冲量； 4、新货与尾货整体实收实现6650元/㎡。 四、营销策略 本案目前最急迫的动作在于吸客上门，快速扩大客户基数，并以形式多样的手段留住客户，因而可分为四条线： 以新奇特的促销手段短时间刺激客户上门； 以老带新手段充分挖掘老客户资源； 以现场形式多样的暖场活动维系新老客户，制造旺场氛围 目的性拓客迅速扩大对目标客群的冲击。 （一）促销策略 1、策略一：感恩送房+电子商务营销 目前房地产市场营销渠道仍显匮乏，电子商务营销作为一种新型的房地产营销手法，具有传播速度快，覆盖面广等显著特点； 活动目的： 迅速吸引大量边缘客户上门，扩大客户基数 活动主题： “满庭春感恩大放送，0元筑新房” 活动时间： 2012年6月（具体时间待定） 活动对象： 全市所有客户 参与方式： 1、参与本次活动需注册为拉手网会员（媒体平台待定）； 2、参与客户需交纳2000元保证金（享受2000抵20000元优惠），成为MOMA满庭春会员； 3、参与团购的客户通过摇号的方式有机会享受满庭春两房两厅（指定房源）最低0元的优惠； 4、本活动采取实名登记方式，即活动参与会员信息须与购房用户登记信息一致。请准确、真实填写购房用户的姓名、身份证号、联系方式等证明身份的个人信息资料，否则参与资格将被取消； 5、活动开始当天拉手网会员即可开抢，参与房源团购报名会员越多，活动指定房源的折扣越低。 A)当报名会员达到50人时，该套房源折扣为总房款的9折， B)当报名会员达到100人时，该套房源折扣为总房款的8折 C)当报名会员达到150人时，该套房源折扣为总房款的6折 D)当报名会员达到200人时，该套房源折扣为总房款的4折 E)当报名会员达到250人时，该套房源折扣为总房款的2折 F)当报名会员达到300人时，该套房源免房款 注：摇号中签并成功购得该套房源的购房者，不再享受其它任何优惠； 6、在确认最终人数及最终折扣力度后，参与会员需符合以下条件方可获得最终摇号资格： A) 活动举行当天，必须前往活动现场，一个人只能获得一个参与资格； B) 需在活动之前已缴纳2000元保证金成为满庭春VIP客户。 参与流程： 摇号规则： 1、符合南昌市购房政策。在参与摇号前请会员务必确认购房资格，若会员摇号摇中但不符合购房条件，则取消该会员购房资格； 2、需提供交纳2000元保证金的凭据； 3、摇号摇中者，需要当场交纳认购金（折扣为免费除外），否则视为自动放弃购房资格； 4、摇号获得购房资格的会员，不得转让中签房资格； 5、摇号获胜者在规定时间内完成购房手续的会员均可无条件退还保证金； 6、凡被监控到恶意参加摇号的非合法用户，江西当代节能公司有权没收其保证金； 7、本次活动最终摇号过程将全程在司法公证的监督下完成。 优惠体系： 优惠类别 优惠类别 权重比 优惠金额/套 优惠金额/㎡ 1、VIP卡2000元抵2万元房款优惠 100% 18000 180 2、中间户二房二厅一套（约70万） 1套 3500 35 综合折扣率 综合折扣：约等于3% 注： 参与团购并缴纳2000元保证金办理VIP卡客户可享受2000元抵20000元优惠。 中间户房源总价约70万，按推售200套房源计算，每套优惠3500元，每平米优惠35元。 3、策略三、低首付策略 活动主题： “9万起超低首付，冬暖夏凉有一套” 活动目的： 降低首付，有效扩大消费群体 活动时间： 2012年7月（具体时间待定） 活动地点： 满庭春售楼中心 活动内容： 客户首付款仅需付房款一半，剩余首付