嘉兴市格林度二次营销报告.docVIP

格林25o二次策划方案 一、产品SWOT分析 1、S——优势 1）、区位优势 前景无量：2年城市建设，南湖新区由荒芜逐渐走向繁华，城市快速发展的烙印刻入了嘉兴人民的脑海，城市前景一片看好； 城脉之尊：位居中环南路，嘉兴中心城市重点建设轴线，现代商贸服务集聚区，单身公寓与城市轴线一脉相承、共同呼吸。 2）、产品优势 5米高住宅：区域内首创5米层高，用城市中心的高昂土地价值来换取住户的居住价值，全力为住户打造健康、舒适、自由、得房率大于100%的享受空间，宁波中建品牌实力可见一斑。 看得见的品质居家：一期现房交付使用，物业品质有目共读，家的氛围提前享受； 即买即住，即买既租：单身公寓现房发售，看得见的产品买得放心，住得舒心，租得开心； 社区规模宏伟：社区配套、物业会所一应俱全，园林景观更是独步嘉兴，格林小镇的单身公寓比市场同类产品拥有的更多。 物业公司优质服务：物业公司进驻，管理服务透明化，利于消费者感知物业管理的优质服务。一个明证：一期业主的装修材料社区中没有一处堆放，这就是高级物业管理服务水平的体现； 户型精致实用：面积约50—70㎡，厨、卫、厅、卧一应俱全； 样板空间，多彩多姿：宁波中建拆巨资打造多套样板空间，为得就是给消费者提供个性化的居住服务。 2、W——劣势 1）、区位劣势 配套欠缺：生活配套、商业配套、交通配套等各项配套目前认识空白点，这对于尤其注重各项配套完善的单身公寓产品来讲是一个致命的劣势； 2）、产品劣势 单身公寓板式规划，直线型过道空间，造成中间部位户型在日照、采光和通风方面存在严重问题； 单身公寓南北纵向，造成东西立面过长，东西户型对比反差巨大，尤其是西向户型在景观方面远劣于东向户型，而在西晒方面却远强于东向户型，强烈对比差非常不利于产品的去化； 隔层空间目前存在严重弊端，上层空间不超过1.7米，隔板设置也不符合嘉兴人的居住口味，去化难度较大； 单身公寓的个性化物业配套及物业服务没有明确，不利于产品附加价值的提升。 3、O——机会点 1）、前瞻性产品：宁波中建紧扣城市发展脉搏，区域内前瞻性打造单身公寓产品，填补市场空白； 2）、潜在客户空间大：嘉兴一中、妇保院、高中园区、行政单位、汽车商贸园区等等存在大量潜在客户； 3）、城市建设，各项配套趋于完善：随着城市的进一步发展、扩容以及人口的搬迁，各项配套设施将逐渐匹配到位，相对于未来而言，目前是消费者购买的绝佳时机； 4）、推盘时机好：同比市场同类型竞争产品，本案单身公寓11月份推盘迎来了嘉兴的购房高潮期，同时也避开了同类产品相互竞争的高潮期，市调数据表明：嘉兴市大多数单身公寓产品都集中在2005年5月份上市。 4、T——威胁 1）、城市规划不确定性：区域内城市规划的不确定性较大，本案周边环境以及配套设施的不确定性也相对加大，对本案造成的威胁也大； 2）、区域内竞争楼盘加剧：市调数据表明，国际中港城、巴黎都市、翰林府邸以及蔚蓝·澳洲花园进入集中上市期，尤其是上市的楼盘以小高层、高层为主，这对于本案小高层的单身公寓构成极大的威胁； 3）、样板房施工的不稳定性：对于本案单身公寓来讲，个性化的样板房空间是一个非常重要和必要的销售道具，然而样板房施工进度的一拖再拖，使得该道具在短期内难以被利用，对本案临门一脚的有效去化构成较大威胁。 综合评定： 通过上述SWOT分析的阐述，我们认为产品本身和其他销售条件还有待改进和完善的地方： 1、针对西向户型西晒的问题：我们建议采用分时点销售的方式。首先我们认为现在是西向户型销售的绝佳时期，冬两季的西晒不仅不是缺陷，而且还是一种享受（冬天的日照是一种温暖），其次分时点销售就是指在带客户看西向房源房时我们把时段安排在下午1—3点种，因为这个时段的日照对任何人来说都是一种享受。 2、针对样板房施工不稳定性的问题：我们建议开发商尽快提供样板房装修的明确时间节点，然后双方抓紧敲定样板房细节问题，争取在12月份样板房装修到位并投入使用。 3、针对同区域内竞争楼盘加剧的问题：我们建议充分利用价格杠杆原理进行市场调节。在产品入市前期，价格制定方面以避免直接与竞争对手相抗衡为原则，低价平稳入市；房源控制方面以田忌赛马为原则，低部楼层与高部楼层先行入市。 4、针对各项配套不完善的问题：我们建议充分利用内部商业街先行解决商业配套和生活配套的问题，例如以免租的形式先期引进社区银行、社区超市、社区邮政、社区报厅、无烟化餐饮店、面包房等等，以解业主的购物之需和日常生活之需。 5、针对单身公寓个性化物业服务和物业配套不明确的问题：我们建议参考嘉兴市场同类竞争产品的实际情况进行针对性的增设（详情请见合理化建议），以便缩小与同类竞争产品的差距 二、目标客户群定位 结合市场调查客户分析以及本案单身公寓产品的实际特征，根据客户年龄段，我们把本案单身公寓目标客户划分为