多物业组合下最佳容积率以及利润最大化.docVIP

六、相关案例分析 6.1?龙湖三千城 ? 由龙湖开发的三千城地块规划容积率为5，土地价格为815万/亩，按最大容积率计算，项目的楼面地价为2445元/米。地块设置了较为宽松的航空限高（绝对高程?624米）和建筑密度（住宅≤25%），因此开发商在进行后期产品定位时，在没有损失容积率的情况下，规划出约50亩多层物业用地。 从目前项目的销售情况来看，多层物业的价格为9000-12000元/平米，而去除精装修成本后的均价约为6000元/平米，根据4.1节的相关分析可以发现，在加入更高端的多层物业后项目所实现的利润要大于纯高层的利润，在满足建筑密度和限高的情况下，项目实现了最大的利润。 通过初步的经济测算可看出，项目纯高层的净利润水平为6303万元，而高层和多层的物业组后利润水平可达19260万元，较纯高层利润増涨205%。 ? 纯高层物业 高层+多层物业 备注 基本情况 多层建筑面积（万平米） 0 4.42 / 高层建筑面积（万平米） 37.84 33.42 / 总建筑面积（万平米） 37.84 3784 / 容积率 5 5 / 成本 楼面地价（元/平米） 2445 2445 土地出让价格815万元/亩 开发成本（多层）元/平米 2400 2400 按目前成都市常规标准估算 开发成本（高层）元/平米 3000 3000 按目前成都市常规标准估算 总成本（万元）