太原市双喜城项目营销推广整体方案.docVIP

太原双喜城项目2008年营销推广整体方案 北京海晟房地产开发有限公司 市场部 2008年3月21日 目 录 第一部分 营销整体策略 2 一、太原市场状况分析 2 1.1太原宏观市场分析 2 1.2区域市场分析（小店区） 8 二、竞争和机会分析 9 三、市场细分分析 13 四、客户分析 14 五、定位分析 14 5.1项目概况 14 5.2项目SWOT分析 15 5.3项目综合竞争力评价 18 5.4项目市场定位 19 5.5定位深化 19 六、市场运营战略概述 21 七、整案营销目标 22 八、营销传播策略及沟通战术 24 8.1案名建议 24 8.2项目功能利益及个性利益分析 24 8.3营销核心原则 24 8.4主要战术手段 25 8.5销售道具配合 29 8.6合作单位的选择 31 九、传播时间表 38 十、营销传播预算 38 十一、总结 38 第二部分 销售团队的构建 39 第一部分 营销整体策略 一、太原市场状况分析 1.1太原宏观市场分析 1.1.1 2007年太原房地产市场整体分析 2007年，太原市商品房（包括营业用房、办公用房）平均销售价格为每平方米4606元，同比增长13%。2007年底，太原市新建商品房每平方米均价达到4800元，较2006年上涨14.6％。 商品住房（即商品住宅）的平均销售价格为每平方米3859元，同比增长近7%，但是，实际情况是，市区内的商品房均价大都突破每平方米5000元的大关，已经脱离普通市民收入水平，楼市依然火爆。城市中低收入家庭和拆迁市场住房需求较大的供需矛盾依然突出。而外地人对太原房产的需求也在逐渐增加。 据对太原热销楼盘的不完全统计，太原40%的房子被外地人买走。而有关的房地产网站显示，太原的外地人购房比例在2004年高居全国之首！排在其后的才是北京和大连。而随着今年太原大规模的城市环境的改善和交通道路的改造，吸引了更多来自全国各地的购房者。特别是作为一个省会城市，由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一些，还有一些外地商人看中了太原的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求相对增加。 2007年太原市新增楼盘近80个，新增在售项目住宅规划总建筑面积400多万平方米，投放市场销售面积300多万平方米，市场供应量远远大于往年。太原市房价随之水涨船高，2007年底每平方米均价达到4800元，个别地段，比如亲贤街、长风大街等几条中心街道的楼盘开盘价每平方米已超过6000元。（数据来源：太原市房地产交易市场） 1.1.2 2007年太原高档住宅分析 今年以来，山西省商品住宅价格变化呈现出一个新特点，即高档住宅价格涨幅超过了经济适用房和普通住宅。2007年7月份，山西省经济适用房价格上涨3.7%，普通住宅价格上涨5.0%，而高档住宅价格却同比上涨达5.8%。有需求就有市场,高档住宅价格的不断攀升与目前市场上不断扩大的需求有着直接的联系。现在人们购房越来越注重户型、小区环境及配套设施等方面，而且随着今年股市的不断趋热，一些赢利资金也从股市撤出转而流向了高档住宅。” 1.1.3 2008年高档住宅市场综合预测分析 2008年高档住宅市场竞争将从争夺地段优势转向环境性。目前其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。高将向城市副中心地带偏移，市中心新建高渐以商务型公寓为主。 市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。 商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。 市场将呈“细分化”发展。现在的高的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。 未来的更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现。 高的质量会越来越高，物业向精品化发展。 在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高住宅将会越来越没有市场。 房地产市场利好政策和市场特征分析2007这一年，从春末到严冬，房地产新政不断