常熟海虞四季花园项目策划报告1.docVIP

目录 前言 第一章、 宏观环境分析 一、常熟经济环境分析 1、经济综合实力 2、经济结构 3、居民收入与支出（元） 二、房产市场宏观环境分析 1、市场环境分析 2、房产宏观政策分析 第二章、 房产市场竞争分析 一、常熟市场区域分析 1、市场区域界定 2、区域市场比较分析 二、常熟未来居住板块分析 三、海虞市场分析 1、海虞房地产市场发展演变 2、海虞区域市场现状分析 3、海虞区域市场趋势分析 四、同构市场比较分析 1、客源导向流入分析 2、同构市场环境比较分析 3、区域市场关联性分析 五、竞争市场分析 1、价格分析 2、产品分析 六、消费者行为分析 第三章、项目分析篇 一、项目立地分析 1、区域规划介绍 2、立地条件分析 二、项目SWOT分析 第四章、项目定位建议篇 一、项目市场预判 1、整体市场研判 2、项目前景预判 二、项目整体市场定位 三、客源定位 四、产品定位 五、价格建议 六、去化速度及销售周期 第五章、项目成本分析篇 一、成本分析简述 1、主要经济评价参数 2、估算依据 3、估算过程 二、成本分析 1、开发完成后房地产价值 2、建造房屋开发成本 3、贷款利息 4、管理成本 5、销售费用 6、综合税金 7、不可预见费用 8、开发利润 9、土地价格 三、项目不确定性分析 1、销售价格不确定性 2、利润目标不确定性 四、结论 前言 本报告主要针对常熟海虞四季花园项目，通过对项目在宏观面、市场面的分析，结合项目自身条件，对项目做出的定位建议，并通过成本分析，确定项目可行性。以下为报告。 报告思路： 上海富阳物业咨询公司 研发拓展处 2005年9月 第一章、 宏观环境分析 一、常熟经济环境分析 经济综合实力 图1.1.1常熟市经济纵向比较分析 图1.1.2常熟市经济横向比较分析 分析： 最近几年，常熟市的经济一直保持高速稳定的发展，生产总值年增长幅度稳定在20％左右。在目前稳定的市场环境中，预计常熟市的经济仍可保持这种上涨势头。 常熟与其相似的几个市相比，无论在生产总值还是在增长幅度上，都略低于其他几个市，说明常熟市虽然发展迅速，但在与其他几个同样发展迅速的市相比，仍有一定的差距。 最近几年内，常熟市的人口变化甚微，从而使人均生产总值的变化幅度接近于生产总值的变化，同样保持在20％左右的增长幅度。 常熟市经济的长期稳定发展，也会常熟市的房地产市场持续发展提供了基础，经济的发展也将带动房产的发展。由此预计，从长远来看，常熟市的房产有上升趋势。 图1.1.3常熟市个镇区经济比较分析 分析： 常熟市的下属各镇的生产总值相差不多，比较均衡。虞山镇由于包含一部分的市区部分，生产总量远远超过其他镇。但由于其特性与海虞镇存在较大差异，不予以考虑。 各镇的人均生产总值都超过20000元/人，说明常熟市的各镇都已经达到了中国较为富裕的水平，其中另有很多镇已经超过40000元/人，达到中等发展国家水平。这些数据说明了常熟市的各镇都已经较为富裕，完全有支撑高房价的条件 本项目所在的海虞镇的人均生产总值在整个常熟市中处于中等的水平。相对其他各镇的房产，海虞镇的生产总值和人均生产总值都高于梅李镇，而房产市场却落后于海虞镇，说明海虞镇的未来还有相当大的市场空间。 经济结构 图1.1.4常熟市产业分布分析 分析： 整个常熟市的产业结构在三个五年计划内，发生了巨大的变化。第一产业所占比例迅速减少，第三产业所占比例迅速上升。产业结构的变化说明了常熟由鱼米之乡成功转型为工业和服务业城市。未来的发展空间十分巨大。 一般说来，第一产业所带来的收入利润较低，而第三产业的利润相对高许多。因此一个城市的产业集中于高端，说明城市化程度较高，居民的收入水平也较高，居民的房产价格承受能力也相对较高。 对海虞镇而言，镇上的产业集中在第二产业，以纺织和服装业为主，这些产业的发展提高了当地居民的收入，但由于此类产业属劳动密集型产业，以普通工人为主，平均收入不高，因此其房产购买力一般。 3、居民收入与支出（元） 图1.1.5常熟市城镇以上职工工资分析 图1.1.6常熟市农村居民收入分析 表1.1.1 2004年常熟市居民收入支出分析 2004年城乡居民收入支出 城镇居民 农村居民 全市城镇居民人均可支配收入 15039元 农村居民人均可支配收入 7517元 10305元 农村居民人均生活消费支出 5180元 分析： 自2002年以来，常熟房地产市场持续升温，发展态势良好。随着常熟城市化进程的明显加快，老城区改造力度的加大，农民生活水平的提高和户籍政策的放宽，加上在常熟打工的30万外来人口，形成了庞大的购房需求 2、房产宏观政策分析 旧国八条：《国务院发布关于稳定房价的通知》 2005年3月26日，国务院发布《国务院发布关于稳定房价的通知》，提出，“对住房价格上涨过快，