广东惠州港惠新天地项目可行性研究报告.docVIP

目 录 基本介绍 一 、研究目标 二、研究途径和方法 三、开发公司简介 四、研究工作依据 项目总论 一、项目位置 二、建设规划 市场宏观状况分析 一、惠州总体经济环境分析 二、惠州经济发展及展望 三、惠州市房地产情况分析 四、惠州市商业状况分析 微观区域市场状况分析 一、项目所在片区环境简析 二、项目片区住宅情况分析 三、项目片区商业情况分析 四、综述 项目的盈利模式、商业规划及物业价格定位 一、盈利模式与商业价值 二、项目商业规划及业态定位 三、物业价格定位 项目开发周期及工程进度安排 项目总投资及资金筹措 一、项目总投资 二、项目资金筹措 项目投资效益分析 一、销售收入 二、项目投资利润测算 财务敏感分析 一、不确定性分析 二、还款能力分析 可行性研究结果 附表 附表1 项目开发成本估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表3 项目建筑成本投资计划估算表4 资金来源与运用表5 项目损益及利润分配表6 项目现金流量表（全部投资）7 借款还本付息估算表8 敏感性分析表 二、建设规划 占地面积地25831平方米，土地使用年限70年。 建筑面积：132900平方米 计容积率面积：112500平方米 商业建筑面积：49000平方米 住宅建筑面积：63500平方米 不计容积率：20400平方米 地下室：20400平方米 容积率4.36；绿化率25%；覆盖率：42.6% 总层数27层，其中商业楼层4层，住宅楼层23层。 停车位640个，其中地上140辆、地下：500辆 图1 项目位置图  市场宏观状况分析 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市全市总面积11158平方公里，人口万。惠州市下辖一市二区三县惠阳市惠城区、大亚湾区惠东县，博罗县、龙门县。惠城区是市政府所在地。。2004年全市实现生产总值685.14亿元，增长15.1％。其中，第一产业增加值83亿元，增长4.5％；第二产业增加值390.96亿元，增长14.2％；第三产业增加值211.19亿元，增长21.7％。 2004年，惠州市居民消费价格总指数累计增幅为2.1％，全年基本保持平稳而且稍微回落的态势。全市在岗职工年平均工资13869元，增长4.6％，剔除物价因素，实际增长2.4％。市区居民人均可支配收入13822元，增长9.1％，实际增长6.9%；人均消费性支出11929元，增长15.8％，实际增长13.4％。农村居民人均纯收入4370元，增长7.7％，实际增长5.5％；农村居民人均生活消费性支出33009.8％，实际增长7.5％。 2）、投资、消费、出口三大需求形势良好 固定资产投资规模继续扩大。2004年，惠州市全社会固定资产投资额达297.61亿元，增长30.3％。210.15亿元，更新改造投资15.46亿元，房地产开发投资29.55亿元，分别增长：38.6％、15.4％、8.4％。 消费需求增长加快。2004年，全市社会消费品零售总额达212.75亿元，增长17.1％，增幅居全省各市之首。其中，批发零售贸易业175.83亿元，增长14.5％，对社会消费品零售总额增长的贡献率为71.6％；餐饮业36.92亿元，增长31.4％，对社会消费品零售总额增长的贡献率为28.4％。同期，商品房销售继续保持较快增长，销售面积达101.13万平方米，增长17.4%；销售金额达22.88亿元，增长37.0％。 出口保持较快增长，结构进一步优化。2004年，惠州市外贸出口87.39亿美元，增长22.3％；进口78.96亿美元；增长31.9％；进出口贸易总额166.35亿美元，增长26.7％，实现贸易顺差8.43亿美元，进、出口额均创下历史新高。 城市建设和基础设施环境 2003年，对行政区划进行了战略性调整，惠阳撤市设区，市区范围由“两江”沿岸延伸到大亚湾，面积扩大5倍，达到2672平方公里，实现了由沿江城市向沿海城市的跨越，迈入了国家二类城市行列。1992年到年，一批房地产公司先后关门或倒闭，留下了许多烂尾楼，惠州市房地产业进入了低迷时期呈现逐步上升的阶梯，形势一片大好。 ? 2001年 2002年 2003年 绝对数 增长% 绝对数 增长% 绝对数 增长（%） 房地产开发投资额（亿元） 10.65 15.6 15.88 49.1 27.27 71.8 商品房竣工面积（万平方米） 63.05 -1.5 87.27 38.4 103.95 19.1 商品房销售面积（万平方米） 45.48 -5.3 56.3 23.9 86.13 52.8 商品房销售额（亿元） 7.88 -2.9 13.24 68.0 16.7 26.1 目前状况分析 2004年据市有关部门预测，市年