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地产营销胜负手研究报告 营销企划部地产营销研究中心 黄章林 古适齐 目 录 一、世界主要国家和地区地产波动周期 中国、香港、台湾、美国、日本 二、既往之招 （一）八大老招与绝招 首付：零、分期、减首付、免息等等； 月供：零月供 降价：特价、明降、团购、送东西、抽奖、内部员工价等等； 保值类：回购、补差、无理由退房等等； 体验类：试住、试买等； 以旧换新 渠道创新：二手联动 价值增值：买房送户口、买房送学籍 （二）九大歪招 楼市通缉令 开发商哭了：“再低，就不可能” 突破三点大得让你心动。承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。香港房地产市场达到高潮1982年底，香港楼价比1981年下跌60％1983年房地产市场全面崩溃。1984年9月“中英联合声明”签署后，市场重新复苏。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年底1997年香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70％左右2003年底慢慢有复苏的迹象。香港业主平均损失267万港元有十多万人由百万富翁一夜之间变成了百万负翁。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国-其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，-平均每三位居民就有一位专做地产买卖。房地产市场达到高潮佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国-、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了广场协议，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986-年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。1991年随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。 1993年日本房地产业全-面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 日本-迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。1988年，新台币在美国的强大压力下升值，这引发了国际热钱大举进入台湾，先炒作股市，后转入楼市。1987-1989年房价分别上涨35.87%、94.51%、41.81%，短时间内房价疯狂上涨了4倍之多。1990年国际热钱撤退，台湾房价顿失缩水一半以上，投资者血本无归，不少人因而自杀，台湾房地产陷入“黑暗期”。 上世纪90年代初，海南掀起房地产热，海口首当其冲，房价大涨，地价猛涨。 时间节点分析： 1991年到1993年海口房地产投资达70多亿元。当时占全国人口6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。海口市在这一时期留下的空置商品房面积达300万平方米，停缓建工程1209万平方米，沉淀资金149亿元。1993年国家实行宏观调控，海口房地产泡沫应声破灭，80%的开发商破产，留下无数的烂尾楼和经济大幅衰退。随后整整十多年，海口地价房价在沿海省会城市中最低。 “连云港连岛金海岸度假村”借三周年之际推出的购房首付一半，10年贷款可享受30个月的零月供的销售政策买房按揭，每个月要向银行偿还1000多元，30个月就是要3万多元。现在“零月供购房”的优惠政策使我们立刻节省了3万多元。8小时内即回笼资金2.57亿元　位于深圳南山区的桑泰丹华府，由于三期的入市价格直接下降了两成，对于前期业主，开发商“全额补偿”。该楼盘开发商桑泰地产副总经理表示，对前期业主给予差价全额补偿，是考虑到需要维护业主对公司的信任度。“琢玉行动”一期计划已于2008年3月开始，将以全面家居解决方案为突破口，为3月1日之前购买H2、H3栋毛坯房的业主提供有偿全屋精装修服务的选择，同时也将针对雅园路人行道及绿化改造、增加休闲和运动设施