成都温江区160亩地块项目分析报告.docVIP

呈：董事长 项目：成都温江区160亩 地块项目 由：战略发展部 编号总第096号） 事由：关于成都温江区160亩地块项目初步测算报告 日期：2008年8月12日 页数：9页 □紧急 □传阅 ■请批示 □请___日内回复 根据柏毅（香港）有限公司提供位于成都 温江区 光华大道160亩住宅项目相关资料以及对项目的初步调查，我部对该地块做了投资的初步测算分析。 初步结论 考虑该地块位于成都主城外围西部分中心的旅游片区，按照将该地块规划设计为 别墅（双拼、连排）、花园洋房、高层电梯洋房三种物业形态来进行投资测算分析，所得投资利润较低，仅0.06%。这是由于该项目对方所报地价（187.5万/亩）和已建30000平米建筑面积转让价（10000/平米）高。 从成都房地产市场统计分析可以看出，成都住宅市场有向三环外区域发展，其中城西是住宅市场发展的主要方向。而受5.12地震的影响，成都市拆迁逐步展开，由此带来的刚性需求是成都市房产市场的利好因素。 一、项目地块规划设计要点 1.项目地块位置 项目处于成都 温江区 西三环外10公里 光华大道。地块南面紧靠“奥林匹克花园”，东南面“万科·朗润园”。 2.技术经济指标 序号 类别 基本数据 1 总用地面积 106672 ㎡[160亩] 2 实际出让面积 106672 ㎡[160亩] 3 容积率 2.25 4 绿地率 35% 5 建筑密度 27%% 6 建筑控制高度 ≤100米 7 用地性质 二类居住 9 地上建筑面积 240012 ㎡ 　 其中:连排别墅 45000 ㎡ （150套，容积率为0.8） 　 花园洋房 25350 ㎡ （130套，容积率为1.3） 　 高层电梯 168000 ㎡（容积率为5.43） 　 配套(社区服务\物业) 1662 ㎡ 10 地下建筑面积 26840.5 ㎡ 　 车库 17240 ㎡ 　 人防 9600.5 ㎡ 12 总建筑面积 266852.5 ㎡ 说明：该项目地块净用地160亩，土地平整工程已完成，第一期建筑工程已建建筑面积有30000平米（别墅）。若按以上规划设计方案，即总容积率2.25，总建筑面积106672×2.25=240012㎡，对方报地价为3亿，则楼面地价为1250元/平米。 附：位置图： 二、总投资估算 实际土地出让面积（亩） 160.00 土地价(万元) 30000.00 每亩地价(万元) 187.50 楼面地价(元/每平米) 1249.94 序号 费用名称 建筑面积（㎡） 费用标准（元/㎡） 费用金额（万元） 一 土地费用 240012 1300 31200 1 出让金 240012 1250 30000 2 契税(4%) 　 　 1200 二 前期费用 236852 160 3790 三 设计费用 236852 90 2132 四 建安成本 236852 2451 58053 1 临时设施 236852 43 1018 2 别墅/花园洋房 70350 2400 16884 3 高层电梯 168000 1600 26880 4 地下 25640 2400 6154 5 社区服务 1662 800 133 6 室外工程 77871 280 2180 7 基础设施（含水电气有线电视等） 266852 180 4803 五 已建3万㎡成本价 30000 10000 30000 六 股权转让服务费（成交价的1%） 　 　 600 六 不可预见费用（以二、三、四、五的3%计） 266852 72 1919 七 管理费用（以工程成本2%计） 266852 48 1279 八 财务费用(以一、五及工程成本40%、2年6.5%利率计) 191 5110 九 销售费用（以销售额2%计） 257252 113 2903 总计 　 5784 136986 三、静态财务指标分析 序号 项　目 面积(m2) 单价（元/m2) 总价（万元） 一 总销售收入 　 　 145158 1 别墅 45000 10500 47250 2 花园洋房 25350 8800 22308 3 高层电梯 168000 4500 75600 4 车库 17240 4200 7241 二 总成本 　 　 136986