成都郫县商业地产市场调研报告.docVIP

郫县商业地产市场调研2006-10-20 一、区域环境——郫县房地产运行状况 2 （一）郫县概况 2 1、基本概况 2 2、交通情况 2 3、教育情况 2 4、郫县经济运行情况 3 （二）区域房地产开发概况 3 1、市场沿革 3 2、市场板块 3 3、市场发展特征 4 （1）风格基本一致 4 （2）主力户型及面积基本一致 4 （3）销售现场及管理基本一致 4 （4）销售进度前慢后快，准现房是旺销期 4 （5）媒体广告投入较少，缺少市区客户的关注 4 （6）价格梯度较大均价走势平缓 5 4、市场发展策略 5 （三）区域商业概况 5 1、商业沿革 5 2、商业现状 6 3、商业业态 6 4、商业租售价格 6 （1）、郫县主要街区租金如下： 6 （2）、在售商业项目价格： 6 A、上都项目： 6 B、蜀都新城项目： 7 C、鹃城帝景项目： 7 5、小结 7 一、区域环境——郫县房地产运行状况 （一）郫县概况 1、基本概况 郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市近郊，县城距成都市绕城高速公路仅仅1公里，距成都市三环路也只有6公里，距成都市二环路10公里，距成都市一环路16公里，距双流国际机场20分钟车程，距成都火车站30分钟车程。其境内的高新西区则直接与成都“零距离”相连。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。 郫县被明确定位为：“成都西部新中心，以发展科教文化为高新区配套服务，建设既适宜居住，又适宜创业的综合性城市片区”。未来五年，郫县提出率先构建富有经济实力，独具城市魅力，充满创新活力的成都西部新中心，依托成都市城市规划和成都高新技术产业开发区西区，加速形成产业聚集、科研教育、中心商务、生态住宅、现代物流五大城市功能体系。 2、交通情况 目前已开通305路、221路、96路等7条公交线路，直达成都市区。其境内的高新西区则直接与成都“零距离”相连；在郫县境内，几乎是镇镇二级公路贯通，村村水泥（柏油）路相连。郫县已经完全建立起了“三横六纵一圈”的交通网络体系和“一刻钟经济圈”；境内有317国道、成灌高速公路、沙西快速通道等三条高等级公路东西向横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等旅游胜地的必经之地；交通发达。 3、教育情况 近年来西南交大、四川大学、电子科大、西华大学、成都中医药大学、成都理工大学等14所大学和众多二级学院先后在郫县落地生根，成都外国语学校、成都南洋学校等国家级重点中学、职高也在郫县区域内，科教资源富集，人力素质较高。 4、郫县经济运行情况 2005年郫县城乡居民生活进一步提高，全县城镇单位在岗职工平均工资18640元，比上年增长8.9%。城镇居民可支配收入11300元，增长10.5%；农民人均纯收入4700元，增长11.6%。年末居民储蓄存款余额59.5亿元，增长28.1%。 2006年1—5月实现国内生产总值41亿元，与去年同期相比，增长14.8%，完成市目标进度41.5%。其中：第一产业完成3.2亿元，比同期增长5.6%；第二产业完成24.0亿元，比同期增长18.5%；第三产业完成13.8亿元，比同期增长11.8%。全社会固定资产投资276991万元，比同期增长82.2%，完成市目标进度39.6%；社会消费品零售总额94700万元，比同期增长13.9%。 （二）区域房地产开发概况 1、市场沿革 郫县的商品房开发始于上世纪90年代初，最早是南北大街改造后修建的临街住宅，底层为商铺，住宅最低价格仅为600元/平方米。经过10多年的发展，郫县的房地产开发已经上升了许多布台阶。目前已开发的住宅项目达30多个，商业项目近10个，成为成都市城西副中心首席居住聚集地。 2、市场板块 郫县的房地产开发分为两大区域，郫县县城和犀浦镇两大板块。 犀浦镇划归高新西区，由于距离成都市区仅有10分钟车程，随着羊西线的修建开通和成灌路的改造完成，成为成都周边的开发热点，目前开发量较郫县县城还大，产品类型较县城多，总体价格较县城高。随着郫县工业园区的规划建设，新的行政配套中心的建设，县城的房地产开发将出现新的景象。 3、市场发展特征 （1）风格基本一致 郫县的房地产项目地风格基本以川西民居为主，园林绿化较多，种类较齐全，整体风格基本一致。 （2）主力户型及面积基本一致 郫县的项目的主力户型基本上都是三房两厅双卫，部分项目全部是该类户型，面积基本上在110～140㎡之间，公摊较小，都在10%以内。若除去观景阳台，大多数这类户型的功能分区和面积大小就基本一致了，产品基本无差异化。 （3）销售现场及管理基本一致 项目销售现场全部只有两个置业顾问，销售现场的模型齐全，销售资料齐全，但装修都较差，部分基本没有装修，已售单位和未售单位的位