戴德梁行：广州XX年第四季度写字楼市场研究.docVIP

　1.市场概览 　　宏观经济的良好发展和新物业的入市令一部分潜在需求得以释放。第4 季度广州甲级写字楼的吸纳量46，400 平方米，环比增长19.3%。需求的明显增多令全市整体租金上升了1.5 个百分点，维持于每月每平方米122.7 元（US$18.5）（图一）。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2010 年1 月至10 月广州写字楼成交量为55.25 万平方米，同比增长65%。 　　第4 季度，万菱汇和友谊国金店相继入市，为广州商铺市场带来90，700 平方米的商铺面积。新物业以较优惠的租金入市，令全市优质商场整体租金下滑6.9%，为每平方米每月1，135 元（US$170.7）。 　　零售业的迅猛扩张对广州物流仓库的需求不断增加，广州仓库的整体空置率也由3 季度的15%下跌至10%。然而，受供应严重不足的影响，市场需求量得不到释放，大部分仓储物业的租金继续维持于第3 季度的每月每平方米 25-32 元（US$3.8-4.8）的水平。 　　在中央和地方政府紧缩政策的双重打击下，本季度广州住宅成交量明显减少。2010 年9 月至10 月，全市商品住宅成交100.55 万平方米，同比下降 31.5%。此外，中心城区高端物业集中成交，拉动全市总体住宅的均价水平。同期，广州全市商品住宅成交价格为每平方米13，460 元（US$2，024），环比增长13.2%。 　　2.经济概览 　　2010年11月12日第十六届亚运会在广州举行。政府官方数据显示，亚运会期间，海内外旅客达到65万人，增加社会消费19亿元(US$2.86亿)。亚运会的举行估计可为广州带来约8，000亿元（US$1，203亿）的经济效应。 　　第4季度，为了有效地控制通货膨胀，中央人民银行四次上调存款准备金和实行首次年内加息。受国内经济增长动力减弱、政府宏观政策趋紧等因素的影响，三季度以来，广州总体经济运行呈稳中趋缓的态势。2010年前三季度，全市完成地区生产总值7，654亿元(US$1，151亿)，同比增长13.5%（表一），增幅较去年同期增长3个百分点。 　　固定资产投资同比增幅持续回落。2010年1月至10月广州固定资产投资总额同比增长36.2%（表一）。然而，相对于今年前三季度，同比增幅有5.3个百分点的回落。 　　广交会和亚运会的利好影响明显改善了广州市的投资环境，从而进一步增强吸引外资的竞争能力。本季度广州实际使用外资金额保持增长。2010年前十月全市实际使用外资金额37.1亿美元，同比增长4.7%（表一），增幅比前三季度仅回落0.1个百分点。此外，受益于两大盛事，广州旅游、酒店、零售等服务项目表现畅旺。2010年前十月，全市实现社会消费品零售总额3，600亿元（US$541.4亿），同比增长21.7%（表一）。 　　CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年11月我市城市居民消费价格总水平同比上升3.6%（表一），升幅仅比上月回落0.3个百分点。 　　3.写字楼市场 　　位处体育中心商务中心区的万菱国际中心约65，000平方米办公面积于本季度交付使用（表二）。至此，广州甲级写字楼总存量达197.79万平方米。 　　在宏观经济良好发展的大前提下，新物业陆续入市令一部分潜在需求力量得到释放。我司统计数据显示，4季度甲级写字楼吸纳量约46，400平方米，环比增长19.3%。除此以外，太古汇、广州国际金融广场虽然在2011年才交付使用，但已吸引了不少企业签订了大面积租赁合约，甲级写字楼整体租赁市场表现非常活跃。环顾全年，广州甲级写字楼吸纳量约184，700平方米（图三），仅次于2007年的327，700平方米。 　　租赁市场的活跃成交令整体空置率仍然维持于低水平。4季度虽然有新物业交付使用，但季度末的空置率仅较3季度上升了0.71个百分点，为7.74%（表二）。租赁成交仍然集中于供应较为充裕的体育中心和珠江新城两个商务中心区。其中体育中心商圈因新物业的投付使用，空置率上升了2.65个百分点，而珠江新城则下降了3.3个百分点。 　　租金方面，明显增长的租赁需求同样令甲级写字楼租金呈现上涨的趋势。4季度全市甲级写字楼平均租金约每月每平方米122.7元（US$18.5）（表二），环比增长1.5个百分点。租金最高的区域还数珠江新城商务中心区，为每月每平方米140.6元（US$21.1）（表二）。 　　为规避由通胀所引起的货币贬值，写字楼购买行为持续活跃。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2010年1月至10月广州写字楼成交量为55.25万平方米，同比增长65%。买卖成交持续活跃同样推动了写字楼价格的平稳上涨，DTZ写字楼价格指数显示，4季度广州甲级写字楼售价环比上涨幅度为2.7个百分点（图二）。 　　亚运会成功举办令广州的城市配套设施更加完善，投资环境更加成熟，我们