戴德梁行：深圳XX年第四季度二手住宅市场研究.docVIP

1.市场概览 　　第4季度，甲级写字楼租金和售价继续上涨，其中，DTZ甲级写字楼售价指数比上个季度上升了11.1%。预计明年写字楼市场依然保持上升态势(图一)。 　　进入岁末旺季，零售市场持续畅旺，推动商铺租金继续上行。在投资住宅受限的情况下，二手优质商铺受到投资者的追捧，成交量明显上升。 　　深圳电子设备制造业蓬勃发展，对工业物业的强劲需求推动厂房的租金自年初以来一直攀升，而优质厂房更是供不应求。 　　受房贷收紧、“限购令”以及新房供应有限的影响，第4季度前两个月整体住宅成交明显萎缩，但12月伊始，一手和二手住宅成交量都开始回升，而中高端住宅物业售价指数亦录得超过8%的涨幅。 　　2.经济概览 　　2010年前三个季度深圳市生产总值达到6，722.03亿元(US$1，010.83亿)，同比增长11.8%(表一)，增速呈现逐季加快趋势，显示全市经济总体运行逐渐加快。前11个月，全市规模以上工业增加值3，659.82亿元(US$550.35亿)，增长13.9%，同比提高5.8个百分点，呈现前低后高走势。工业增加值规模已超过去年全年水平。(表一)。 　　前11个月，全社会固定资产完成投资1，687.31亿元(US$253.73亿)，增长14.2%，增速创今年以来新高。其中，房地产开发投资398.34亿元(US$59.9亿)，增长4.4%(表一)。 　　前11个月，全市进出口总额3，082.80亿美元，增长29.5%(表一)。 　　10月份，居民消费价格同比上升4.8%；前十个月居民消费价格比上年同期上升3.1%，涨幅比前九个月提高0.1个百分点(表一)。 　　3.写字楼市场 　　2010年第4季度，全市甲级写字楼吸纳量为29，927平方米(图三)。在没有新增供应的情况下，全市整体空置率较上季度下降了1.9个百分点，其中各区的空置率均有明显的下降(表二)。 　　市场规模较大的福田区的吸纳量仍然是领衔全市，达到22，277平方米。由于福田区租金水平持续上升，目前的承租客户主要以租金承受能力较强的金融类和高科技类企业为主。企业租赁意向不减，但碍于核心区域价格过高，企业不再集中选址福田CBD，部分企业选择回流到商务氛围成熟的罗湖区，因此罗湖区的吸纳量有明显的上升。 　　需求的持续旺盛推动第4季度全市甲级写字楼平均租金继续向上攀升，较上季度上升6.64%达到每月每平方米142.92元(US$21.49)。本季度开始招商的卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心对价格的坚持，带动福田CBD近期新供应的高端物业的平均租金升至每月每平方米180元(US$27.06)以上。商务氛围不断改善的南山区租金涨幅已经连续两个季度领衔全市，本季度达到7.81%，租金为每月每平方米115.9元(US$17.42)元(表二)。 　　写字楼物业买卖市场成交仍然以自用型买家为主，需求稳定，但由于二手市场上放盘量少且缺乏一手新供应，写字楼物业的平均售价在本季度上涨11.1%，达到每平方米36，154元(US$5，436.69)。目前较高的价格和为数不多的供应仍然是限制成交量的主要因素。 　　2011年第1季度皇岗商务中心、卓越世纪中心1号楼的入伙将推高福田区的空置率(图三)，尽管如此，整体市场的向上趋势仍将推动租金稳步上升。 　 　　市场活动 　　三井住友银行租用嘉里建设广场1，600平方米。 　　一位私人投资者以36，000，000元(US$5，413，000)的总价购入一个江苏大厦1，300平方米的物业。 　　4.商铺市场 　　2010年前11个月，全市消费品零售总额2，717.30亿元(US$408.62亿)，同比增长16.7%，增速比前十个月提高0.4个百分点(图四)。 　 　　本季度，位于蔡屋围片区的京基时尚空间正式开业，带来了83，500平方米的商业面积，至此，全市购物中心的总量达1，384，129平方米(表三)。 　　为迎接岁末开始的销售旺季，大部分的传统商业以及购物中心在第3季度就已经调整完毕。京基时尚空间首日开业商户的开铺率达到了85%，其中包括多个首次进入深圳的品牌，如俏江南，金钱豹和华润BLT超市。益田假日广场明年也将开始新一轮的调整，MUJI、I.T、GAP已经计划进驻。 　　零售市场持续畅旺，服装零售和家电行业表现突出，带动商铺租金持续上扬。本季度，核心商圈的购物中心继续录得租金上涨(表四)。其中，中心城和COCOPark的租金较上季度继续上升，服饰类铺位平均涨幅在15%左右。 　　买卖市场方面，在通胀压力以及住宅“限购、限贷”的情况下，更多的投资者进入商铺市场寻求机会，成熟商圈和社区底商都受到了市场关注。9月末住宅限购后，第4季度商铺成交明显活跃，10月和11月的一手成交量超过3万平方米，高于第3季度2.4万平方米的总量。 　　预计春节前，零售市场