戴德梁行：深圳XX年第三季度物业市场研究.docVIP

随着国内经济的稳步回暖，市场信心在第3季度进一步增强，办公物业租赁需求明显增加，推动全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较上季度末上升4.23%达到每月每平方米134.02元(US$19.71)。预计租金在2010年末将继续上升约1.5%(图一)。 　　不少零售商赶在旺季之前寻找合适的物业开设新店和扩充面积，百货、超市、服饰、家电、饮食等行业都表现活跃，并且以大型连锁零售商的扩张最为积极。 　　进入下半年，包括手机和小家电在内的电子信息类企业积极进行扩大生产，对厂房的需求继续增加，尤其是优质厂房更是供不应求。在强大的需求带动下，各个区域的厂房物业租金都实现了上涨，中心城区内的月租金从上季度的每平方米28.25元(US$4.15)上升13.3%至每平方米32元(US$4.71)。 　　前八个月，一手住宅成交量为1,753,418平方米，同比下降64.42%；一手住宅均价为每平方米20,690元(US$3,042.65)，同比上涨58.31%(表八)。 　　经济概览 　　2010年前两季度全市生产总值达到4,215.57亿元(US$619.93亿)，同比增长11.6%(表一)。深圳经济保持回升向好的态势，总体运行平稳，主要经济指标增幅进一步提高。 　　工业生产平稳增长，前七个月全市规模以上工业增加值2,123.02亿元(US$312.20亿)，同比增长12.7%(表一)。 　　固定资产投资增长加速，前七个月全社会固定资产投资875.30亿元(US$128.72亿)，同比增长11.1%。其中，房地产开发投资241.03亿元(US$35.44亿)，同比增长12.8%(表一)。 　　进出口贸易总额显著回升，前七个月共1,743.04亿美元，同比增长27.2%(表一)。 　　市场消费价格有所上升，前七个月累积居民消费价格同比上升2.7%(表一)。 　　写字楼市场 　　东海国际中心于第3季度入伙，为市场带来99,500平方米的甲级写字楼新供应。截至2010年第3季度，全市甲级写字楼总存量达到1,716,391平方米(表二)。 　　2010年第3季度，全市甲级写字楼吸纳量为51,377平方米(图三)。其中福田区由于东海国际中心的入伙，空置率上升至14.4%(表二)。 　　本季度，福田中心区和中心西区持续有高品质物业供应也继续成为了租金承受能力较强的金融类和高端服务业企业的首选，东方证券和晨星资讯在本季度入驻东海国际中心，分别租赁1,800平方米和13,100平方米的办公面积。物流企业对成本控制的力度继续加大，不少企业选择向非核心区域和非甲级物业搬迁以降低办公面积的租赁成本。原位于罗湖区地王商业中心的马士基在本季度搬迁到茂业时代广场，租赁面积为两层2,650平方米。 　　在租赁市场回暖的拉动下，第3季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较上季度末上升4.23%达到每月每平方米134.02元(US$19.71)。其中，涨幅最大的南山区平均租金上涨4.57%达到每月每平方米107.5元(US$15.80)(表二)。由于经济发展稳定，各行业的企业均对国内市场的前景有较大的信心，预计需求仍然会保持活跃，市场上供不应求的局面将持续到卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心等大体量物业入市为止。预计租金在2010年末将继续上升约1.5%(图二)。 　　本季度，写字楼物业买卖市场并不活跃。虽然国内经济持续稳步增长为企业营造了良好的发展环境，企业扩张的同时对写字楼物业的需求也有明显的增加；但由于近期没有新增办公物业推售，并且在售的尾盘价格较高，缺乏有效供应明显地压抑了市场上成交量。本季度二手甲级写字楼放盘量依然较少，业主叫价持续高位，写字楼售价指数较上季度上升6.31%(图二)。 　　2010年第4季度将会有2个写字楼项目入市，皇岗商务中心、卓越世纪中心1号楼预计将为市场带来18万平方米的新供应(图三)。 　　市场活动 　　东方证券租用东海国际中心1,800平方米。 　　晨星资讯租用东海国际中心13,100平方米。