房地产价格策略产品分析户型设计价格走势.docVIP

价格策略 一、价格定位策略 价格定位：采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。 1、产品分类（不含复式） 共分为六大类别：Ⅰ～Ⅴ 类别 面积区间（㎡） 户型 面积小计（㎡） 面积比 Ⅰ 85 二房二厅一卫 9,288.00 7% Ⅱ 115～120 三房二厅二卫 19,548.00 14% Ⅲ 138～156 三房二厅二卫+工 30,984.00 22% Ⅳ 158～178 三房二厅二卫+多功能+入户花园 43,168.00 30% Ⅴ 232 四房二厅三卫+工 39,144.00 28% 合计 142,132.00 100% 2、不同类型产品价格比较：针对不同比较项目中分解出来的不同产品 比较项目 户型 面积（㎡） 楼层 价格（元/㎡） 黄埔雅苑二期 二房二厅 82 10F 9100 黄埔雅苑二期 三房二厅 127 13F 9300 世纪村二期 四房二厅（带花园） 153 13F 8820 碧海云天 四房二厅 168 15F 9080 天鹅堡 三房二厅 220 16F 8500 3、不同类型产品均价形成 不同产品比较价格： 比较项目 户型 面积（㎡） 楼层 价格（元/㎡） 比较价格（元/㎡） 黄埔雅苑二期 二房二厅 82 10F 9100 8436 黄埔雅苑二期 三房二厅 127 13F 9300 8621 世纪村二期 四房二厅（带花园） 153 13F 8820 9173 碧海云天 四房二厅 168 15F 9080 9198 天鹅堡 三房二厅 220 16F 8500 9299 注：项目不同类型产品价格比较表详见附件。 本项目不同产品对应的价格及项目核心均价 面积区间（㎡） 户型 面积小计（㎡） 面积比 比较价格（元/㎡） 85 二房二厅一卫 9,288.00 7% 8436 115～120 三房二厅二卫 19,548.00 14% 8621 138～156 三房二厅二卫+工 30,984.00 22% 9173 158～178 三房二厅二卫+多功能+入户花园 43,168.00 30% 9198 232 四房二厅三卫+工 39,144.00 28% 9299 合计 142,132.00 100% 项目核心均价=9091 项目核心均价=9091元/㎡ 注：本项目产品的均好性较强 5、楼层差与朝向差 （1）楼层差：采用“纺锤形”布置，即“高层与低层两端小，中间楼层大” 首先从销售角度来划分楼层差，以10楼以下单位作为初始启动单位，起始价格设置可较低，楼层调差可相对幅度减小，在销售过程中的优惠以这部分单位为主，如特价单位等，这样可以迅速启动销售过程，并且使启动单位控制在低楼层，8-20层的单位作为发展商基本利润的保障，层差距离可以相应拉大，以保证均价水准，而20层以上的单位总价高，作为发展商利润的回报点。应刺激高楼层单位的购买，层差应小幅调整，避免顶层单位出现特别高的价格，这样不至于和竞争楼盘形成太大差距，引起高层房号滞留； 其次，具体的楼层调差主要是由不同楼层的房号总体素质和周边因素的情况决定的，由于项目还处于基础阶段，楼层差主要依据总平图及周边项目的楼层差（大部分层差集中在70～200元/㎡）。本项目3～8层的层差控制在70元（楼层差引起的总价差控制在1～1.8万元），9～20层的层差控制在100元（楼层差引起的总价差控制在1.2～2.3万元），21层以上楼层层差控制在80元。 （2）朝向差 同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异，我们对不同单位在各影响因素方面打分，然后用分值乘以每分调差值，即得到单位调差的具体数值。参照竞争楼盘的朝向差集中在300-800元之间，由于本项目大部分单位都为正南、东南、西南向，本项目的最大层差设置在600元。 二、价格的竞争力 1、项目推广早期的入市价格竞争力 2、项目常规产品在整个推广时期的价格竞争力 3、项目低层价格的竞争力 4、项目高端产品（232㎡）的价值空间 不同单价区间的户型数量分布 单价区间(元/㎡) 7500～8000 8000～8500 8500～9000 9000～9500 9500～10000 10000～10500 10500～11000 户型 分类 　 　 　 　 　 　 　 Ⅰ：85㎡ 32 20 20 28 　 　 　 Ⅱ：115～120㎡ 39 30 30 36 19 　 　 Ⅲ：138～156㎡ 4 48 40 40 50 30 　 Ⅳ：158～178 　 55 50 50 60