房地产企业收入确认及流转税问题.docVIP

一、房地产企业收入确认及流转税问题　　房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入。会计法规与税收法规分别从不同的角度规定了房地产企业收入的确认原则。　　(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。 - 　　在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。　　(二)税收法规关于房地产企业收入的确认原则税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现。　　对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。　　对于涉外房地产企业，根据《国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理问题的通知》，外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同按以下原则确定：(1)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现；(2)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现；(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；(4)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。　　可见，会计法规与税收法规对于房地产企业涉及所得税的收入确认原则存在区别。会计法规对房地产企业收入的确认主要以房地产的法定所有权转移给买方且所有权上的主要风险和报酬转移为前提，而税法则按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。　　(三)房地产企业流转税的计缴房地产销售一般都会收取购房定金，购房定金在会计核算上只能反映为预收账款，不能作为销售收入的实现。而按照《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产企业收到预收款时，须按照适用税率计提并缴纳营业税及附加，而不论当期会计核算上是否结转收入。　　我国税法规定土地增值税按单个开发项目进行计征，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。对纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理项目竣工结算后，多退少补。　　[例1]某房地产企业开发的商住小区项目于2×6年2月份开盘预售，住宅尚未完工，计划于20×6年5月份交房。2月份取得合同预收款收入1500万元，其中含有一幢综合楼，售价为1000万元，全部款项已收讫并已竣工交房，发票已提交买方。综合楼买卖合同约定，两年期满后15日内买方可选择按原价退房，卖方同时一次性给予10%的补偿金；买方也可选择不退房，但仍享有10%的一次性补偿金。该企业适用营业税率5%(主管税务机关核定以1个月为一期纳税)、城建税率7%、教育费附加率3%，土地增值税按1%预征。　　(1)收入确认问题。该房地产企业在2月份不应确认销售收入。原因在于该小区的住宅尚未交房，主要风险和报酬尚未转移。综合楼虽然已经移交、全部款项已收讫并已提供发票，但是买方有退房选择权，故该企业