戴德梁行：XX年第四季度上海市场分析.docVIP

1.市场概览 　　2010年第4季度，全市甲级写字楼的成交租金为每天每平方米7.14元(US$1.07)。本季度全市甲级写字楼平均空置率达到7.61%，环比下跌3.72个百分点，同比下跌7.32个百分点。短期内，明年写字楼新增供应集中入市，使得空置率面临上涨的压力(图一)。 　　本季度在我们所选的五个商圈中，商铺的整体平均租金环比上升了0.16%，为每天每平方米53.06元(US$7.98)；整体平均入住率为97.22%，环比上升3.65个百分点。 　　2010年第4季度的上海工业地产市场依然延续着本年整体企稳的态势，无论在入住率还是租金方面，都维持了平稳的表现。 　　本季度，上海高档住宅市场受销售旺季的影响有所回暖。11月，上海高档公寓平均成交价格为55，683元(US$8，373)，相比8月上涨5.9%。别墅交易价格涨5.3%，为每平方米51，758元(US$7，783)。在租赁市场上，本季度酒店服务式公寓的租金环比上季度下跌了2.6%，为每月每平方米259.0元(US$38.9)。 　　2.经济概览 　　2010年第3季度，上海全市地区生产总值12，110亿元(US$1，821亿)，比上年同期增长11.5%。第3季度城市居民人均可支配收入为23，975元(US$3，605)，同比增长9.6%(表一)。 　　2010年1月至10月，本市规模以上工业总产值为24，242亿元(US$3，645亿)，同比增长24.4%。 　　2010年1月至10月，上海市房地产开发投资1，589亿元(US$239亿)，同比增长32.8%；其中，写字楼开发投资额同比仅增长2.4%，而住宅和商业营业用房投资额分别同比增长41.2%和16.3%。 　　2010年10月，本市居民消费价格总水平比去年同月上涨4.1%(表一)。1月至10月，本市居民消费价格总水平比去年同期上涨2.8%。同期社会消费品零售总额稳定增长至5，002亿元(US$752亿)，同比增长17.8%。 　　2010年10月份，本市外资实际到位金额9.4亿美元，比去年同月增长5.61%。1月至10月，本市累计实际利用外资为91.22亿美元，比上年同期增长4.0%(表一)。 　　3.写字楼市场 　　本季度，上海市甲级写字楼市场1个新增项目完工上市：黄浦区的名人商业大厦，此项目的上市给上海市甲级写字楼市场带来36，612平方米的新增供应。 　　全市甲级写字楼租金的成交价格在2010年第4季度为每天每平方米7.14元(US$1.07)(表二)。与上季度每天每平方米7.02元(US$1.06)的交易租金相比，环比上涨1.71%；与2009年第4季度相比，同比上涨4.84%。本季度全市平均空置率达到7.61%(表二)，环比下跌3.72个百分点，同比下跌7.32个百分点。 　　在写字楼租赁方面，有三方面的因素将影响市场需求：首先，调研显示上海市2011年第1季度就业市场需求强劲，雇佣前景指数为23%，同比增加13个百分点；其次，上海市企业景气指数持续上升，2010年第3季度已增长至137.3；第三，2010年1月至10月，全市外商直接投资实际到位金额稳步增加，同比上涨4%。这些指标让我们对写字楼市场需求保持乐观态度(图二)。 　　2010年1月至10月，上海市写字楼开发投资额175.7亿元(US$26.4亿)，同比上涨2.4%。在上海市销售型写字楼市场方面，2010年1月至11月，累计成交量128.2万平方米，同比下跌29.8%；累计供应量193.6万平方米，同比上涨13%；销售型市场依然处于供求失衡的态势。 　　未来4个季度，约有100万平方米的新增供应大规模入市，短期内将给甲级写字楼的空置率形成向上的压力。考虑到部分项目可能推迟上市时间，2011年GDP增长强劲，以及企业雇佣前景指数等因素，我们预计明年甲级写字楼市场的租金将继续小幅上涨(图三)。 　　市场活动 　　京都律师事务所在徐汇区的上海环贸广场，租赁7，200平方米的办公面积。 　　富国基金公司在浦东新区的国金中心2期，租赁5，200平方米的办公面积。 　　嘉吉公司在徐汇区的上海环贸广场，租赁4，800平方米的办公面积。 　　丰田通商公司在静安区的会德丰广场，租赁4，000平方米的办公面积。 　　4.商铺市场 　　尽管世博会已经在10月结束，但是上海的商铺市场仍旧火热。本季度的新增供应里包括了位于马当路的新天地时尚和闸北区的大悦城。新天地时尚为我们选定的5个商圈中增加了29，500平方米的新增供应。本季度的总存量保持在1，909，693平方米(表三)。 　　在我们选定的五个商圈中，所有商圈的租金本季度都维持上涨趋势(图四)。淮海中路的平均租金环比上升了2.99%，南京东路的平均租金上调了1.02%。其他三大传统商圈保持其上一季度的租金水平