戴德梁行：天津XX年第四季度住宅市场研究.docVIP

1.市场概览 　　2010年第四季度，天津写字楼市场持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米106.66元（US$16.04）。由于津塔等项目推迟了入市时间，本季仍无新增项目投放市场；同时市场现存项目仍处于招租过程中，导致整体空置面积略有下降，空置率由上季的16.3%下降到本季的15.0%（图一）。 　　天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。11月20日上午，被列入天津市20个重大服务业项目之一的河东万达广场盛装开业。此外，12月4日，拥有84年历史的天津百货大楼重组后正式亮相。 　　受购房者市场预期的影响，2010年10月至11月住宅市场总成交面积有大幅回升，达到了68.5万平方米（滨海新区与市内六区之和），但与去年同期相比下降了将近一半。市内六区中，和平区成交量本季领跑其他五区，总成交量为110，621平方米；滨海新区成交量继续保持全市最高，达到323，590平方米，但同比大幅下跌55%。 　　2.经济概览 　　2010年前三季度，天津经济继续保持高速发展态势，各项指标都有显着增长。全市地区生产总值达到6，448.59亿元（US$969.71亿），比去年同期增长17.9%（表一）。 　　前三季度，全市固定资产投资同比增长了32.0%，达到4，623.48亿元（US$695.26亿）。其中，房地产开发投资累计达到629.73亿元（US$94.70亿），同比增长21.9%（表一）。 　　人均可支配收入持续增长，前三季度达到17，015元（US$2，558.65），同比增长12.4%（表一）。 　　3.写字楼市场 　　2010年第四季度，受天津经济快速发展以及各项房地产调控政策出台的影响，天津写字楼市场持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米106.66元(US$16.04)（表二）。 　　由于津塔等项目推迟了入市时间，因此本季仍无新增项目投放市场；同时市场现存项目仍处于招租过程中，导致整体空置面积略有下降，空置率由上季的16.3%下降到本季的15.0%（表二）。 　　与此同时，本季全市甲级写字楼净吸纳量为9，277平方米，与上季相比有所下降。本季各写字楼租赁成交大多保持平稳，如果不考虑上季交通银行购置鑫银大厦对吸纳量的影响，则本季与上季基本持平。鑫银大厦、环球置地、津汇广场等项目本季度吸纳量相对较高。 　　在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数较上季上涨了3.2个百分点，为121.9（图二）。由于写字楼品质的逐步提升及客户需求的稳步增长，预计未来几年内写字楼的售价和租金将会有较大幅度的攀升。 　　展望未来，海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。随着新建写字楼的放量，写字楼的区域也在不断外围化，新增供应将向更高档、更优质的方向发展，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期（图三）。空置率将会在新供应和吸纳量的相互作用下由大幅上升向稳步下降转变。 　　市场活动 　　世能达物流（天津）有限公司租用麦购时代广场1，052平方米。 　　中国国际金融有限公司租用天津中心700平方米。 　　卫材（中国）药业有限公司租用麦购时代广场380平方米。 　　高化学国际贸易（天津）有限公司租用丽晶大厦300平方米。 　　4.商铺市场 　　2010年1月-10月，天津市消费品市场继续保持稳定的增长，社会消费品零售总额达到2，408.44亿元（US$362.17亿），同比增长19.3%（图四）。 　　12月4日，拥有84年历史的天津百货大楼重组后正式亮相。新百货大楼营业面积达6万余平方米 (表三)，除了精品百货外，还引入了精品超市、餐饮、主题咖啡厅、美容院等多样化业态。其购物环境、布局规划、商品结构、经营理念将适应现代化消费观念，以“精品、时尚、休闲”高端定位为主，全力打造天津现代化都市精品高端百货店形象。 　　经过18个月的紧张建设，11月20日上午，被列入天津市20个重大服务业项目之一的河东万达广场盛装开业，将成为津滨大道商贸物流区内的现代商业新地标。河东万达广场总建筑面积51万平方米、总投资53亿元，河东万达广场是集大型购物中心、城市步行街、写字楼、百货、影城等多种业态于一体的商业综合体。其中，商业面积24万平方米，包括了购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化等，世界一流的10厅五星级国际影城――万达国际影院同时亮相。 　　天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比基本持平。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平，达到每月每平方米300-600元（US$45.11 - US$90.22）（表四）。 　　11月9日，日本首屈一指的零售业巨头——伊势丹已与天津