戴德梁行：XX一季度调控政策动摇深圳住宅市场.docVIP

　市场概览 　　第1季度，全市甲级写字楼市场延续了去年的上升态势，甲级写字楼售价和租金较上季度分别上涨了4.89%和6.91%，空置率则在新供应增加下上升至12.4%，预计年内租金还将继续小幅上涨(图一)。 　　餐饮和服装行业在零售旺季积极进行扩张，特别是国际快速时尚消费品牌，优衣库、I.T和GAP都在深圳开设新店。 　　工业发展持续向好的势头继续带动物业市场的需求释放，工业物业整体租金继续录得上涨，其中本季度外围区域的厂房的平均租金较上季度上涨8.07%达到每月每平方米19.54元(US$2.97)。 　　在楼市调控的重压之下，住宅市场的观望氛围更加浓厚，前两个月一二手住宅成交面积同比分别下降7.2%和17.9%。与此同时，新房价格保持平稳，最近六个月都保持在每平方米20,000元(US$3,039.51)的水平。 　　经济概览 　　2010年深圳市生产总值达到9,510.91亿元(US$1,445.43亿)，同比增长12%(表一)，继续位列全国大中城市第四位。其中，全市规模以上工业增加值4,092.63亿元(US$622亿)，增长13.8%，增速比上年提高5.1个百分点，创历史新高(表一)。 　　2010年，全社会固定资产投资1,944.70亿元(US$295.55亿)，增长13.8%。其中，房地产开发投资458.47亿元(US$69.68亿)，增长4.8%(表一)。 　　2010年全市进出口总额3,467.49亿美元，同比上一年增长28.4%(表一)，也高于2008年金融危机前2,999.55亿美元的水平。 　　2010年，全市居民消费价格同比上升3.5%，其中12月同比上升4.8%(表一)，预计2011年通胀压力还将持续。 　　写字楼市场 　　2011年第1季度，位于福田中心区的卓越世纪中心1号楼、皇岗商务中心投入使用，为市场带来162,000平方米的办公面积。至此全市甲级写字楼面积达到1,878,391平方米，其中福田区以1,267,920平方米的规模占据全市总存量的68%(表二)。 　　新物业入市促进需求的释放，第1季度全市甲级写字楼吸纳量达到103,828平方米，其中新供应出现的福田区吸纳量达到95,694平方米，而福田区的空置率也在新增供应的影响下由上季度的12.4%上升至16.1%。尽管罗湖区和南山区少量的可租赁面积仍被市场缓慢消化，空置率分别下降至5.7%和3.3%，但全市甲级写字楼空置率还是被市场规模较大的福田区拉高至12.4%(表二)。 　　市场的持续上行继续推高甲级写字楼租金，达到每月每平方米152.79元(US$23.22)，较上季度上升6.91%(表二)。预计2011年内，写字楼租金还将继续小幅上涨，直至2012年包括京基100、世纪汇在内的大体量高品质写字楼相继入市将令市场逐渐趋稳，而2013年后，年均逾100万平方米的新增供应预计将对租金构成较大压力(图二)(图三)。 　　商铺市场 　　2010年全市消费品零售总额3,000.76亿元(US$456.04亿)，增长17.2%，较同期GDP增速高出5.2个百分点(图四)。 　　2011年第1季度，深圳零售市场保持畅旺，带动服装和餐饮行业积极扩张。国际快速时尚消费品零售商延续了上年的快速扩张的态势，进一步深入国内市场，一方面延伸至二线城市，另一方面增加在一线城市的布点。本季度，优衣库深圳第五家分店进驻万象城，I.T和GAP在益田假日广场的分店也在筹备当中。餐饮娱乐业同样保持了良好的发展势头，容悦川菜馆、玩具反斗城也于本季度进驻万象城。 　　上季度开业的京基百纳空间在短短几个月里人气明显提升，除了完善的硬件配套，与同区域的万象城实行错位经营也是令其市场培育期缩短、经营状况快速改善的重要原因。与此同时，欢乐海岸的东区即将在下半年开业，主打餐饮和娱乐；而福田中心区的IAMall本季度开始了前期招商工作，将为市场增加超过8万平方米的商业面积。 　　零售市场的传统旺季通常持续到第1季度末，接下来的第2季度将迎来购物中心以及传统百货的品牌调整季，因此在本季度租户相对稳定的情况下，购物中心的租金水平并没有明显变化(表三)(表四)。预计，经济稳定向好的前景对零售市场的支撑将带动年内租金进一步上扬。而在接下来的品牌调整中，餐饮类租金将存在上升空间。 　　住宅市场的政策风险大大限制了住宅投资的行为，不少投资者转而关注商业地产。由于一手供应有限，二手商铺成为近期市场的成交主体，在过去的六个月里，二手买卖保持着月均超过6万平方米的成交量。预计成熟区域的优质商铺将继续吸引投资者关注。 　　市场活动 　　玩具反斗城本季度入驻万象城。 　　优衣库本季度入驻万象城。