房地产市场产品需求分析.docVIP

房地产市场需求什么样的产品市场所可能产生的需求分为两大类产品，一类是根据现有的居住条件迎合购买能力的产品，另一类则是超越现实生活和购买能力引导社会进步和生活质量提高的产品。过渡浪费土地资源、过渡消费的问题。同时也未出现因收入差别而产生的住房面积过大差别的社会现象。 近几年大户型消费是个刚刚开始的初期，也是部分中高收入家庭已进入提高生活质量的社会住房发展阶段的标志，恰恰也是因市场需求而引导的商品房产品结构的调整过程。是因住房发展阶段而产生的必然结果。现行政策中对商品房产品结构的限制条件恰恰忽略了这个中国城市住房发展阶段的存量基础，更没有从存量的角度分析和预见今后发展的趋势。 即使将未来连续五年生产的商品房中的80％面积用于建设120平方米以上的大户型住宅，大户型住宅在总存量中的比例也仅为10％，并不能满足市场的需求，这也是近五年市场商品房户型逐步加大的原因。 如果说中国已出现的仅有不足30年住房建筑寿命的现象，已经面临着大量的存量住房不能满足城市居民日益增长的物质消费欲望的今天，仍要重复建设大量不能满足未来70年住宅建筑生命周期的住房，必然导致城市建设中的灾难。 城市居民不可能在现有居住的水平上停留。尽管中国的城市居民现在尚不富有，但在中国经济高速发展中，他们不可能在未来的十年、二十年中仍然不富有，仍然只保留现在的住房消费能力与住房消费水平。 自1998年之后，不到十年的住房货币化改革已明显的可以看出商品房市场化对城市居民住房条件改善的贡献，也明显的显示出居民提高住房质量和生活质量的动力。中国已不再是仅仅靠商品房解决住房基本生存的时代，而进入了住房质量提高和生活质量提高的发展阶段了。 五、社会中有许多对房价高的极度不满声音，并非来自大量尚未解决基本住房问题的城市居民，而来自于亟待对现有住房条件进行改善的迫切需求。 从不同收入家庭的住房自有化率的高低可以看出，最低和低收入家庭的住房私有化率分别为76.3％和81.9％，中等偏下收入家庭的住房自有化率为85％，而中等收入和中等偏上收入的自有化率为87.2％和88.3％，高收入家庭和最高收入家庭的自有化率为88.7％和90％。证明自有化率是随着收入的高低成正比依次排列的，因此收入从高向低的排序中越向下的民众家庭就会对房价产生更大的不满。但高收入家庭和最高收入家庭的套均面积仅为92.6％平方米，并没有与最低收入家庭拉开多大的差距，尤其是远远不如收入的差距。 假如政府用社会保障性住房将中低收入家庭从现有商品房市场中剥离，那么这种不满就会被拥护和欢迎政府的优惠保障政策的声音所替代了。尽管中低及以下收入家庭的住房从面积上看并不低，但相对质量较差，仍面临着更换和改善的需求，但他们中的大多数也许并不能完全靠收入在商品房市场中实现改善与提高的目标。 六、另一些不满的声音来自于适婚青年的一层，20—29岁的年龄层中恰恰是中国的多生人群，人口密度相对集中，又都进入了工作、结婚、生子的年龄段。同时这一层人群又都多是有文化和愿意在社会舆论中发出声音的一层，不管是媒体、网络与社会活动中都是主力的活跃人群，也是中国发展的未来中坚力量。从存量住房按年龄组分布的调查中可以明显看出这种特殊的现象。 不同年龄段户主的城镇家庭拥有的自有住房比重 （单位：％） 20—29岁 30—39岁 40—49岁 50—59岁 60岁以上 自有住房 78.81 85.75 85.09 86.07 87.46 原有私房 10.1 10.6 11.3 12.0 12.0 房改房 25.9 41.9 51.9 57.4 60.4 商品房 42.9 33.2 21.9 16.7 15.1 自有住房中20—29岁组最低，60岁以上组最高，主要是房改房在其中占有最大的比重。历史性的住房分配制度形成了年长者拥有更多的福利分房和房改房，而年幼者则更多的利用新人新办法成为商品房市场中的主力军。因此对房价最敏感的恰恰是这一批年青人。 中国的一种特别现象是有大量的啃老族，正在于高年龄组家庭已经较稳定的拥有了自有产权的住房，大多不再用购买新房了。对自有住房条件的改善恰恰是用为子女购买新房的方式，将子女从老人共同居住的空间中请出去，以换取更大的生活空间达到改善的目的。 同时知识让年轻的一代大多能获得比老一代人更高的工资收入，也使他们有能力用商品住宅提高生活质量，使他们更早的成为独立生活的家庭。 即使是福利分房的时代也很难想象20—29岁的年龄组中有78.81％的家庭拥有独立的住房条件（不论是否私有）。大批的家庭都是在30岁之后才能分到住房（也许是很差的住房）。但社会发展的今天，刚刚参加工作的年青人已经可以用买商品房的方式选择自己的生活方式了（注意20—29岁组中一半以上的私有住房为商品房）。不管这是否是一种超前消费，都已经成为了社会中一股无法阻挡的潮流，而