房地产建设效益评价及不确定分析.docVIP

房地产建设效益评价及不确定分析 本章节仅为投资方的自身投入与产出效益测算。 一、评价依据、范围及指标 1.1评价依据及方法 本项目经济评价依据国家计委[1993]530号文《建设项目经济评价方法与参数》进行评价。1.2评价范围 项目占地面积亩，总建筑面积,其中: 建材交易区84915平方米，平方米，1.3评价指标 本项目经济评价拟采用财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等计算指针以考察项目的盈利水平及投资回收能力，判断项目的财务可行性。1.4基础数据项目计算期本项目评价计算期为: 2010年6月至2012年6月，为工程建设期。2012021年6月,为生产经营期。根据调查及预测分析，项目建成后正常年67250万元以上。 1.4.3行业基准收益率本次评价暂定基准收益率为固定资产折旧本次估算固定资产折旧按照以下方式确定：20年折旧，采用平均余额法折旧,残值率10%.信息系统按照5年折旧，无残值，采用平均余额法折旧设备按照10年折旧，无残值，采用平均余额法折旧税金所得税率按照25%计列营业税金按照营业收入的5%计列。、经济评价2.1成本预测工资支出员工0人，其中管理人员人，年工资及福利支出按照万元估算一般生产人员、保安等0人，年工资及福利支出按照58万元估算. 2.1.2材料及燃动电力耗用按照全负荷30000KW、日运行12小时估算。1200立方米估算。 材料（主要是包装物）及其它燃料（主要是柴油）按照年耗用120维修费维修费费按固定资产投资的1%计列。项目投产后每年的总成本、经营成本见下表 表7总成本,经营成本表 单位： 第一年 第二年 第三年 总成本 20796.49 24505.56 31771.48 经营成本 9931.56 13640.63 20906.55 2.1.4项目成本分析及表达式以项目投产后第三年为例，总成本中，经营成本占%。 项目成本表达式：总成本费用=燃料及动力费用+工资及福利费+修理费+折旧费+维检费++经营税费经营成本=总成本费用-年基本折旧费-其他费用=经营管理费用2.2.收入预测 项目投产后有一市场开拓过程，各年生产负荷为：50%、70%、100% 本项目评价收入费率按下列计算： 仓储收入：12元/平方米×月 集装箱堆存费：8元/标箱×天 综合楼租赁收入：15元/平方米×月 装卸费：12元/吨次（卸货为一次、装货为一次） 集装箱吊装费：35元/标箱×次 理货包干费：10元/吨 信息提成费：20元/条 项目销售收入估算。项目投产后的总收入见下简表： 表8专案效益测算表 单位：万元 序号 项目名称 年达产50% 年达产70% 年达产100% 一 收入类 33625 47075 67250 1 装卸收入 24000 33600 48000 2 仓储收入 2304 3225.6 4608 3 集装箱堆存费 720 1008 1440 4 综合楼租赁收入 936 1310.4 1872 5 集装箱吊装费 315 441 630 6 理货包干费 5000 7000 10000 7 信息系统收入 200 280 400 8 其它业务收入 150 210 300 二 支出类 20796.49 24505.56 31771.48 1 工资 780 780 858 2 材料及动力 2736.48 4360.8 8421.6 3 修理费 1203.2 1203.2 1203.2 4 折旧费 7864.93 7864.93 7864.93 5 经管费 3362.50 4707.50 6725.00 6 利息支出 3000.00 3000.00 3000.00 7 销售税费支出 1849.38 2589.13 3698.75 三 利润总额 12828.51 22569.44 35478.52 四 所得税 3207.13 5642.36 8869.63 五 净利润 9621.38 16927.08 26608.89 2.3利润估算 本项目建设完成后，正常年的税后利润为26608.89万元。由此可知，物流园投入运营，当年即可获利9621.38万元，全部投资回收期6年（含建设期）。 三、财务评价 3．1主要计算报表分析 财务评价期确定为12年（含建设期二年）。 财务现金流量表（全部投资） 表9项目现金流量表 单位:万元 序号 项目年份 建设期 经营期 合 计 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年-2021年 一 现金流入 　 　 　 　 　 　 　 销售收入 　 　 33625 47075 538000 61