房地产治理的七大漏洞.docVIP

调控不是一时运动战 房地产治理的七大漏洞 “新国五条”行至今日，已取得初步成效。房地产价格在过去一两年高歌猛进之后，现在在缓慢爬坡。在限房价竞地价等政策出台后，房地产价格看起来已经不会出现过快的涨幅，一切似乎都在政策的掌控之中。 但事实恐怕没有那么简单。 如果限制房价就能让房地产进入健康发展的轨道，这10年的房地产调控就不会屡屡出动。换言之，如果限房价竞地价的政策有效，这等于宣称：让地方政府用市场化的手段卖地，然后逼着房地产商用计划经济的方式卖房。地方政府追求市场利益的最大化，却让房地产商牺牲自己的利益来压低房价，提供公共服务。 虽然不知道这一政策持续多久，但可以知道的是，这一政策必然无法持续。要么这一政策夭折，要么房地产商因为无利可图退出市场，要么房价越限越高——君不见，一谈及房价涨幅，统计数据就充满了各式机关：或同比，或环比，或将远郊数据纳入其中压低涨幅，或暂不批预售证等等。 其实，不需要太多道理就能明白，房地产行业越调控越涨的根源在于土地。土地归国家所有（农地归集体所有），使土地的运营成本非常低廉，而且可以任意制造稀缺性。单一的市场卖家使土地价格越来越高，而一旦低于预期价格，地方政府就可以限制土地出让，从而强化这种稀缺性。房地产企业当然也明白其中的道理。这从房地产企业大量收储土地就可以看出，这是明显的共谋。 正因如此，直接从土地解决问题是最不现实的。解决问题的方案有几百种，只有这一点取得了所有参与者和利益相关方的共识。 而绕开了问题根源的调控，必然会存在各种各样的问题和反制措施，最终会瓦解调控效果。只要核心问题不解决，市场就必然会对此作出反应。无论政府看得见的手如何进行管制，最后市场都会对此进行报复，使价格向既定方向回归。10年的房地产调控之路，不断地印证了这一规律。在笔者看来，不从根源上解决问题的调控，必然会存在以下七大漏洞，最终导致调控只是一时之运动战。 一是没有共识 除前文提及的不触及土地这一核心问题外，房地产参与各方对调控从未达成共识。中央政府希望房地产价格能够得到控制，但地方政府出于对土地财政的依赖并不真心希望房价放缓，调控对于地方政府来说，是一项“政治任务”。对于房地产商来说，房价下降更不是理想结果，尤其是产品（房地产）必须降价，而原材料（土地）必须上涨的情况下。这也不符合市场规律。 一项没有形成共识的调控，一定无法得到真正的贯彻和执行，最终，政治任务变成表面功夫，地方政府会用统计数据说话，一方面是“房价得到了抑制”，另一方面经济也会受到严峻的挑战。由于房地产行业已经成为支柱行业，未来还会发挥更重要的经济拉动作用（例如新型城镇化），因此，每次调控遇上GDP时都是虎头蛇尾；因此，越是严格的调控，大家就越是看空。无论是业界大佬如任志强、余英，还是房地产学者董藩等人，都在高调鼓励大众买房（也包括我）。 如果一家企业的老板们各怀心思，这家企业就很难得到发展；同样，房地产调控的参与各方都身在曹营心在汉，这样的调控即便“成绩斐然”，也很难持续。 二是公开瓦解政策 化解房地产价格过快上涨的，已经几乎公开的做法包括：将商品房价格和精装修分开计算、将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价、暂停高价房预售证发放等等。在统计数据上，如果同比涨幅下降，就使用同比；环比涨幅下降，就使用环比。 没有拿上台面的各种政策还有很多。对房地产商而言，减缓开发速度或者暂停售房都是可能手段。如果不是房地产商面临大量存储的土地需要消化、以及资金亟须回笼等问题，房地产商还会持续观望。 几年前，在几乎确认房地产价格不可能下降之后，政府规划3600万套保障房，以便满足低收入人群的居住需要。但执行中问题频出导致结果并不理想。首先建造速度缓慢，能否按时完工仍不得而知；其次国企或公务员系统的福利房混迹其中，挤占了大量名额；再次低收入人群获得保障房依旧艰难，而大量不需要保障房的人士却能入住其中；最后也是最重要的，近年来房价的急遽上涨，使低收入人群的概念也应该重新被定义。 以上这个例子表明，一项好的政策实施，需要各个环节的紧密配合。一旦某个环节走样，无法达到意图，其余的环节也会陆续失效。绕开核心问题求解高房价，无异于阑尾炎吃止疼片。 三是短期利益取代长远规划 从这10年的调控来看，尚没有可以持续的房地产政策。每次调控中的政策都是用药过猛，以至于不得不中途停药，如此反复，房价并未有实质的控制，市场和价格来回震荡，参与者与购房者无法预期，也难再相信调控手段。 从中可以看出，缺乏系统性的长远的考虑和规划，被短期利益所迷惑，使房地产调控由一项旨在中国经济和房地产行业健康发展的政策，变成了一届政府为了能够在任期内平稳发展而不惜一切代价，用短期利益来维护经济发展的砝码。从上到下，皆是如此。 地方政府对土地的依赖已经到无以复加的地步。据了解，1990年以前的房子在城市的比重已经