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房地产经营管理辅导二 第三章 房地产市场 市场机制的运行过程就是竟争机制、供求机制、价格机制互相联系相互作用的过程。 市场行为是指市场主体在市场交换过程中为了某种目的而进行的市场活动，包括购买行为、销售行为和竟争行为。 我国房地产法律体系由三部法律以及相应的法规和规章构成，三部法律是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 房地产市场运行机制就是价值规律的作用机制，是价格、供求、竟争三大市场机制作用于市场运行，调节房地产市场供给、需求、价格，使它们从不平衡到不平衡再到平衡，波浪式运动，使房地产市场在运动中发展。 房地产市场特性： ①房地产市场具有不可分割性； ②房地产市场是房地产权益的交易市场； ③房地产市场具有区域性； ④房地产市场的不完全开放性； ⑤房地产市场是非完全竟争的市场，易于出现市场的不均衡和垄断； ⑥目前我国房地产市场具有多功能、多层次、多样形式的综合性市场； ⑦房地产经济寿命长可多次重复交易。 6、影响房产需要因素： ①社会经济状况； ②金融业的发展； ③人们观念的改变； ④住宅政策和住房制度； ⑤对未来的预期； 房地产市场研究是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，揭示市场信息的内在联系、预测时常未来的发展趋势，掌握市场动态，以指导人们的市场行为。 市场研究的必要性： 房地产经营者决策以信息为基础； 市场研究与促进销售； 市场研究与经营管理； 市场研究与制定价格策略； 一元线性回归法 第四章 房地产投资 房地产投资与其他投资行为一样，是以一定资金量在一定的期限内获取一定的预期回报的过程。房地产投资是房地产投资主体，将资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等经济活动中的过程和行为。 房地产投资特征： 直接投资费用较高； 直接投资回收期长； 影响投资的风险因素较多； 需要专业知识和经验； 难抵消通货膨胀的影响； 易于获取金融机构支持。 房地产投资的方式 房地产投资的方式，一般可以分为两种主要方式：一种是从购买土地使用权开始的开发投资；另一种是物业建成后的置业投资。 房地产开发投资是将所筹资金投入房地产开发建设，以期建成后通过物业的出租或者出售等方式，收回投资并获得预期回报的投资方式。 房地产投资过程风险分析 这是个动态过程，一般可分为可行性研究、投资实施和房地产经营三大阶段。 房地产投资风险种类 房地产投资风险又可分为商业风险、贷款利率风险、市场供求风险、购买力风险、或然损失风险和政治风险等。 房地产投资风险防范的若干对策 选择经济发展稳定、金融体系相对完善的区域作为投资区； 选择好投资方式； 选择好投资开发地段； 选择好房地产投资类型； 讲求适销对路，做好投资组合 房地产投资决策方法： 确定型决策方法 风险型决策方法 不确定型决策方法 竞争型决策方法 多目标决策方法 房地产投资决策程序 ①机会研究与项目初选 ②编制项目建议书并上报有关机构 ③可行性研究、编制报告 ④编制设计任务书 ⑤项目评估与决策 第五章 房地产开发项目可行性研究 1，可行性研究是在投资前所做的工作，它分为四个工作阶段，即：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策。 2，可行性研究的步骤： ①接受委托 、②调查研究、③方案选择与优化 、④财务评价和国民经济评价、⑤编制可行性研究报告。 3，进行可行性研究的目的是选定市场制定策略，因此，在细致而有针对性的市场调研基础上进行市场分析和预测，是进行可行性研究的关键。市场分析包括：宏观因素分析、区域因素分析、微观市场分析。 4，房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致分为三大部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。 5，我国现行的土地费用大致包括：土地出让金、土地征用费、城市建设配套费用、拆迁安置费用。 6，开发项目的经济评价分为两个层次：财务评价和国民经济评价。 7，财务评价的动态指标：财务净现值、财务净现值率、财务内部收益率、动态投资回收期。 8，开发项目的不确定性分析包括：敏感性分析和概率分析。 9，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括：封面、摘要、目标、正文、附件和附图6个部分。