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中国房地产税收制度改革探析 李 哲( 摘 要：本文叙述了我国房地产税收制度现状和存在的问题，在充分借鉴国际经验的基础上，得出了我国房地产税制改革的基本思路。即建立以财产税类房地产税为主体，所得税类房地产税和商品税（流转税）类房地产税为补充的三位一体的房地产税收体系，并以改革土地出让制度、清理房地产收费为契机形成科学合理的房地产租、税、费体系，同时加强房地产税收的立法并适度分权，建立完善的房地产估价制度等相关的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。关键词：物业税 房地产税收 房地产税制 地价税 房地产税一、前言房地产E网-/ 党的十六届三中全会公布的《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。此后的2004年，政府、学术界、实业界便开始了统一物业税的广泛讨论。不同的人士从各自角度出发，提出了各种理由，或支持或反对。2月26日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行部分高层齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，意在就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。3月20日财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。5月11日，国务院转发了七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其 / 中规定自2005年6月１日起对个人购买住房不足２年的转手交易征收5%的营业税。6月6日，建设部政策研究中心主任陈淮日前表示，在对银根和地根的调控不足以达到稳定房地产市场的情况下，政府将更多地动用税收手段，尤其是对房产的持有环节征税。由此可以看出，我国将强化对房地产持有阶段征税，这是今后我国房地产税制改革的方向。 “物业”一词原出于中国香港及东南亚一带的地区和国家，英语为“state”或“property”，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业一词自20世纪80年代引入，已形成完整的概念，即指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。物业税即指房地产税，或不动产税，是财产税的一种。开征物业税是世界各国普遍的做法，也是筹集地方财政收入的重要手段。房地产税收是对税基涉及到房地产的所有税种的总称，是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行的无偿性、强制性、固定性的征收活动。房地产税收的课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋等土地改良物，还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产；课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得（出售、出租、抵押、继承和赠与等）。狭义的房地产税是以房产与地产的共生体所征收的赋税。 从目前的文献看，物业税只是一些国家或地区对不动产税或房地产税的另一种名称。但是，笔者认为，在我国将对不动产的课税称之为物业税有不妥之处。因为，我国在2003年5月由国务院颁布的《物业管理条例》中明确规定了，应按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中必须履行的义务之一。这里的物业服务费，人们习惯称之为“物业费”。在我国居民纳税意识普遍不强，税收知识较为缺乏，税费不分的情况下，若开征物业税，由于“物业税”与“物业费”名称上的相似，容易造成人们认识上的混乱。因此，在“物业费”已经收取在先，且有明确法律规定的前提下，为了避免出现不必要的麻烦，我国拟对不动产开征的税种不宜使用“物业税”这一名称，还是应依据征税对象包括的具体范围，称之为“不动产税”或“房产税”较为合适。 二、我国现行房地产税制的现状与问题 （一）我国现行的房地产税收体系 我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的6种（具体见表1），即房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税；与房地产紧密相关的税种8种，即固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、外商投资企业、外国企业所得税和印花税。 按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税种有：土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税、固定资产投资方向调节税；发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是房产税、城市房地产税和城镇土地使用税；而在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城市房地产税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、契税。 此外，与房地产相关的收费项目就更多，且各地参差不齐，情