某外资物业项目管理方案.docVIP

某项目管理方案 一、?概述 某项目位于甲市城东，将是甲市新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 四、?人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号?岗位?人数?主要职责?备注1?经理?1?在董事会领导下，全面负责经营等。?2?经营部主任?1?具体经营事务、人事等。?3?办事员?3?文书、财务、劳资、后勤等。?财会要持证4?物业管理员?1?具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。?5?安全护卫员?7?门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。?6?水电工?1?公共区域水电设施维护、水电维修服务等。?7?保洁员?2?公共区域卫生保洁、绿化养护等。?员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、?经营预测a)?经营收入：?19.14万元（年度，以下省略）l?物业管理费：11.34万元应收?????12.6万元30000*12*0.35=126000（元）??????????????????预计收入?11.34万元（收缴率90%）l?维修服务费：0.5万元l?特约服务：?5.8万元l?其他收入：??1.5万元b)?支出：20.25万元l?人员工资福利：14万元l?办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l?维修保养费用：1.5万元l?税金：1.05万元l?不可预见费用：1.2万元c)?润亏：-1.11万元d)?物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)?公共性服务费构成测算：21.962万元/年，?0.61元/月*?M2????????????????????????????????（1）?员工的工资和按规定提取的福利费序号?岗位?人数?工资标准?工资合计1?经理?1?1200?12002?经营部主任?1?800?8003?办事员?3?600?18004?物业管理员?1?800?8005?安全护卫员?7?500?35006?水电工?1?700?7007?保洁员?2?400?800工资总额合计?9600 工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14..17万元/年（2）?公用设施设备维修及保养费：1.5万元（3）?绿化管理费：绿化率45%??1.04万M2*1元/年*?M2?=1.04万元（4）?清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5）?安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6）?办公费：按管理人员工资总额25%计算?????????5.52万元*25%=1.38万元（7）?固定资产折旧费：按10%计算即??1万元（8）?税费：按营收5.5%缴纳即??1.052万元（9）?保险费：暂不投保（10）?合理利润：按营收8%计算?1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*?M2?。????六、?前期物业接管a)?派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)?物业接管验收l?既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。l?是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；l?供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l?房屋幢、户编号已经有关部门确认；l?落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；l?接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。l?接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）