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XXXX房地产开发有限公司[XXX小区]操盘构想 打造最佳体验式卖场 怎么卖？或者说怎样才能卖的更好、更有效？？？ 首先，他是产品策略、营销策略、包装策略、价格策略、推广策略、执行策略的一个集合体，缺一不可，任何一个环节出问题，都会造成销售的阻碍。 其次，XX房地产产品市场竞争逐年激烈，同类型以居住为主的产品越来越多，近20个小高层、高层楼盘即将推出，要在这样的市场中获胜，在整体操盘手法上必须出新出奇，营销的技巧要领先市场。 整体操盘思路构想 构想一：整体开发、分批销售 构想二：打造最佳体验式卖场 构想三：造势先行 构想四：合理价格引导 构想五：分阶段整合营销推广 下文将对以上五个部分分别进行阐述。 构想一 整体开发，分批销售 本项目住宅部分233845 m2，共计2254套，如一次性推出，则： 价格不易掌控； 销控难以操作，高品质高性价比的单位会提前出货，造成后续销售的压力； 推出的房源较多，在开盘时不易形成轰动； 蓄水期时间较长，容易造成客户流失； 小区内的户型自己“打架”。 因此，我们建议分批推广，分批销售，如下图： 如图所示，分五批进行销售。 构想二 打造最佳体验式卖场 1、地州市场普遍存在媒体不发达，传播渠道过窄的特点。口碑传播是最有效的销售方式，而卖场的好坏将直接影响客户的口碑，影响销售。 2、有人说，中国的房地产已全面进入产品的体验式销售阶段，传统的单一式销售已无法再满足销售者的需求，这也是住宅产品经历了粗放开发后，质量不断提高，不断回馈客户需求的必然结果。 3、所谓体验式卖场，所说的并非单一的售楼中心、模型、单一样板房的搭建，而是指指糅合了市场定位﹑产品策划﹑工程整合管控﹑营销策划四个方面的综合项目操作，通过以产品体验的卖场展示来支撑销售。 4、在实践中，我们发现，楼房越接近现房，越好销售，价格也越高，而本案注定是要在期房阶段进行销售的，如何才能打消客户顾虑，让市场尽快接受呢？？？ 则，我们需要：楼盘价值的提前实现。 如果在正式开盘时，能让客户感受到实际现房的体验，感受到楼盘的品质，那比任何的广告都要好，比销售员的任何说辞都要强。 5、即在正式开盘时，部分栋号成现（指外立面、门窗等均已完工），局部绿化景观呈现，不同户型、不同风格的样板房可供参观。 当然，这在操作上，特别是工程管理上有很大的难度，但唯其如此，方能展示楼盘的信心，公司的实力，与众不同的出彩。 卖场范围及节点选择 1、卖场范围的选择将产品优势进行了最大化展示，即：中心花园景观，示范单位可充分利用内部及外部景观。 2、节点的设置上，将售搂空间设置在主入口处，便于对外昭示和引导。 流线与节点梳理 节点一 主入口树阵 设置目的：在小区主入口营造宁静，和谐，远离城市喧嚣的氛围，从视觉，触觉，嗅觉，听觉各方面刺激业主感观，让业主在此处有明显的归属感和惊奇感，并有效引导业主自然的进入下一节点售搂处。 操作方式：① 种植高大乔木（凤凰木）组成一定规模的树阵，其上部形成绿化屏障，下部形成亲人尺度的驻留空间； ② 水雾的营造； ③ 在树阵有效距离内且较隐蔽处，种植清香型植物； ④ 依具体情况在树阵里放置鸟类或知了。 场景感受：当结束了一天的工作，拖着疲惫的身体，回到社区，眼前是连续的绿色，进入其中绿色通道，沐浴一丝清凉，脸上有湿湿的感觉，耳边是婉转的鸟鸣声，飘浮的微微桂花香，让人心旷神怡！这里没有喧嚣，没有压力，心在此刻自由了…… 家，我回来了…… 节点二 销售空间 设置目的： ① 直观展示整个小区模型概况及户型设计； ② 产品推荐，向客户传达楼盘信息； ③ 客户洽谈咨询接待； ④ 利用建筑本身展现楼盘主题概念。 操作方式： ① 售搂处突出位置设置小区整体模型及户型模型； ② 设置视频装置，对产品进行宣传； ③ 在景观良好的地方设置洽谈区； ④ 售搂处三面均设置大面积玻璃幕墙，有利于小区局部景观的室内外渗透； ⑤ 将混凝土墙面，玻璃，不锈钢等材料呈放在一个空间，让细腻与张狂尽情的展示，利用强烈的视觉冲击，黑与白，冷硬与柔软，向每一位业主传达本项目时尚，现代的主题追求。 场景感受：雕塑般的建筑倒映在平静的水面上，光与影丰富了建筑的表情，建筑艺术的魅力吸引着每一个人。通过一个“抑”的入口，瞬间进入一个“扬”的大空间。小区整体模型、户型模型、沙盘展示，让业主对社区规划结构，功能分布，户型卖点等信息有初步的了解；通过营销人员的介绍，对楼盘的销售价格、销售档期、销售方式等信息有直观了解。 节点三 示范单位 设置目的：① 突出户型特点，呼应设计主题； ② 引导生活方式； ③ 展现室内设计艺术以引起业界话题； ④ 提升业主购买欲望； ⑤ 规避户型弱点。 操作方式：① 选择景观、采光、采阳好的户型，每个户型一个， 不同主题； ② 室内运用金属