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树立风险意识 维护合法权益 推动物业管理行业规范化发展 我国物业管理行业的发展刚刚走过20个年头，比起其他行业来说，就像是蹒跚学步的婴儿，婴儿总是稚嫩而娇弱的，免疫力低，抵抗力差，需要大人的精心呵护与照料。对于物业管理这一新兴的行业来说，起步伊始，就已经历了风风雨雨，种种磨难。由于法制不健全、市场不规范、业主的消费意识不强，对物业管理的认识不足以及物业管理企业本身素质参差不齐、良莠不分等种种原因，导致了物业管理的经营风险，严重阻碍了行业的规范化发展。 物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管 房地产E网 / 理员收收费那么简单，那么风平浪静、四平八稳。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大的变化，行业的快速发展，但同时又步入另一个误区：业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事就向物业公司索赔。我们的停车场收取5元的停车费，车丢了，物业管理公司要赔车，少则十几万，多则几十万。我们的小区被犯罪分子潜入，发生了命案，物业公司被业主索取巨额经济赔偿。厦门的丢车案及深圳的笔架山庄命案在行业中掀起了轩然大波，引起了业内人士的极大震动。大家在震惊之余，重新进行审视和思考，物业管理工作到底是做什么的。有人说：“物业公司的发展已越来 倍讯易 / 越不像一个企业，倒像是一个政府的派出机构，什么都要管，但什么权力也没有，结果什么也管不好。”就小区的治安管理来说，保安员只是协助当地公安机关对小区治安进行管理，他们并不具备公安人员的权力，只能在规定的权限范围内维护小区的正常公共秩序，努力防范治安和消防事件的发生，并没有保证小区绝对安全的责任。随着科学技术的进步，犯罪分子的手段更加多样化、复杂化，业主的法律意识、自我保护意识逐步增强，要使业主的人身及财产免受侵害，物业管理公司面临的工作难度越来越大，经营风险也越来越大。 物业管理行业即将成为社会的高风险行业，经营风险高于常人想像且逐渐加大，这绝不是危言耸听。物业管理行业本来就是保本微利的行业，企业的利润仅仅是微薄的酬金，企业如果在经营中不树立风险意识，不注意规避风险，一旦发生因管理责任出现人身或财产的安全事故，企业将遭受巨大的经济损失，直接影响到企业的生死存亡。 上述两个案例，法院的一审判决，均是物业管理公司败诉，虽然厦门丢车案，物业公司在二审判决中胜诉，最终赢了官司。笔架山庄命案，物业公司不服一审判决，继续上诉，至今未有结果。这两件案例带给我们的教训和启示是深刻的。那么如何树立风险意识，防范和化解风险，以维护自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是我们亟待探索和解决的问题，笔者认为，应从三方面考虑： 一、政府方面 政府主管部门与行业协会应做出努力，尽快建立健全行业的法制体系，做到有法可依，违法必究。我国目前的物业管理法律、法规的框架体系是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业法、地方法法规政策组成的不完整的结构，使如何权衡行业的服务标准失去依据。当业主和管理公司之间产生法律纠纷时，法院的判决缺乏法律依据，如厦门丢车案中法院的二审判决推翻一审判决的结果就是一例。又如，在业主与管理公司发生矛盾时，业主拒交管理费和水电费，目前，多数管理公司在处理此类问题时慎之又慎，不敢轻举妄动，由此给企业带来经营风险。如果业主和管理公司各自在法律上的责任明确清楚，双方就不存在扯皮的问题，业主的行为也将走上法治的轨道，企业也将减少经济损失。由此可见，法制体系的不健全已严重阻碍了行业的规范化发展，加大了企业的经营风险。 二、企业自身 行业自律是企业规避风险的根本保障。企业首先要审时度势，树立风险意识和规范发展的意识。物业管理公司不是政府的派出机构，而是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。做为企业来说，有几个重要环节必须把握： 1、明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必要把握细节，明确哪些该做，哪些不该做；哪些是常规服务，哪些是收费项目；权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中是否受到保护。例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保管责任。理由是根据《广东省保安服务管理条例》，保安员的权限受到明确限制，保安员连查验来访者身份证的权力尚不具备，又如何能担负得起保障业主生命、财产安全的重任！ 2、完善内部管理，防患于未然。练好内功，对于企业来说是根本所在。健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识。如果我们的管理工作存在漏洞和失职，那么没有事故发生只是偶然，发生了事故是必然，迟早有一天，隐患就会爆发，管理公司就会由此承担经济赔偿的风险。只要