正大地产莆田黄石工艺美术城二期项目全程营销策划提案.docVIP

正大地产 中国·黄石工艺美术城二期项目 [正大·四季花园] （拟定案名） 全程营销策划提案 禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司 2007年3月10日 目 录 第一章 项目分析……………………………………………………………………………………………………………第29页 第二章 项目定位……………………………………………………………………………………………………………第36页 第三章 项目规划策略………………………………………………………………………………………………………第40页 第四章 项目包装及广告策略………………………………………………………………………………………………第48页 第五章 项目营销推广策略…………………………………………………………………………………………………第56页 第一章：项目分析 第一节：项目基本情况 2.1.1 地块环境 ·地理位置：本案位于中国莆田工艺美术城西侧，目前周边紧邻村民居住区。 ·用地面积：41710㎡。 ·地 形：呈不规则四角形地块。 ·地 貌：场地平整。 本项目基本状况： 基本状况 良 好 适 中 较 差 地 点 ◎ 交 通 ◎ 配 套 度 ◎ 景 观 度 ◎ 繁 荣 度 ◎ 安 全 度 ◎ 2.1.2 规划设计 本案总占地面积约41710㎡，总建筑面积125130㎡,容积率3,建筑密度35%。 第二节：中国莆田工艺美术城介绍 中国·莆田工艺美术城于2006年2月份动工，分为两期，目前正处于一期展览中心部分已投入建成使用，地处荔城区黄石塘头，交通方便，东临福厦高速公路莆田出口处及省道城秀路，南靠正在建设中的福厦铁路莆田站，是前往湄洲岛的必经之路，系莆田的南大门。 工艺城一期规划用地面积460亩，总投资6.248亿元，总建筑面积42万平方米，将于2007年底竣工并投入使用（据介绍06年底就将完成）。工艺美术城由展示中心、展销区、公共服务配套设施（二期）等组成。其中展示中心面积2.7万平方米，木雕、玉雕、石雕、金银珠宝四个展示区建筑面积24.8万平方米，公共设施配套服务建筑面积14.5万平方米。项目建成后，拥有商业铺位约20多万平方米，可供1000多家企业入驻。另外，在距美术城约3公里处的新度镇下坂村也规划了土地面积569亩，作为工艺美术城的生产加工基地。 工艺城的总体建筑风格源自红砖文化，城内以双曲面红瓦坡顶及其上漏花屋脊、飞檐翘角组合的屋顶造型，红砖墙面饰有花岗石，以雕刻物作装饰，组成一组宏大建筑群。城外人造水系环绕全城贯穿东西轴线。 工艺美术城主要组成部分： 名称 建筑面积（㎡） 整体布局 备注 展示中心 2.7万 位于入口处右侧，为三层建筑； 一、二为展示厅； 三层中部为屋顶花园及采光天窗； 一、二主要用于举办大型工艺品博览会、展销会，会展中心 木、玉、石雕展区 木雕 10万 玉雕 7万 石雕 4万 城区中心地带； 六组三角形，四层建筑，双面街类型； 二层店面通过街区楼梯可以相连； 各区域底层相连； 步行街商业漫道设计； 中心部分设有景观休闲带，主建筑周围道路开设小型通道，有一定停车场； 总建筑面积21万平方米 金银珠宝展销中心 3万 位于入口处左侧，为四层建筑； 中间为屋顶花园及采光天窗； 一至三层均为产品展销厅。 该区划分为商铺区 艺术长廊 1万 位于城中轴两侧，为两层建筑； 由4组可分可合的小展厅组成； 可满足多样化的小型展销功能； 提供精品展示 客运转运中心 0.2万 位于主入口广场南侧； 三层外廊式大开间办公大楼； 主要承担工艺城的客货集散 休闲广场 位于入口处； 休闲性场所； 风景优美 第三节：项目SWOT分析 A、优势分析(Strength) 1、项目交通方便，东临福厦高速公路莆田出口处及省道城秀路，是前往湄洲岛的必经之路，系莆田的南大门，且南靠正在建设中的福厦铁路莆田站，这将进一步提升本案价值； 2、项目紧邻工艺美术城和鞋服市场，工艺城和鞋服市场巨大人流量将对本案的商业和住宅销售带来积极的影响，也是本案销售之根本所在； 3、项目周边为多层建筑，住宅视野相对较为开阔，且5层以上可远眺“壶山致雨”胜景，这也是本案的一大销售卖点，更为项目的健康概念增加了一定的造势空间； 4、项目邻市区10分钟车程，既能远离城市的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华； 5、本案目前虽尚未动工，但规划、景观等可塑性较强，为本案的高品质打下良好的基础； 6、随着荔城区行政中心在黄石的落成，必将从整体区域上提升本区域房地产价值。 B、劣势分析(Weakness) 1、本案项目周边民房品质不一，将对项目品质提升有一定的影响；