武昌凤凰大厦项目策划案.docVIP

前言广告公司受委托，进行地产项目营销策划。本策划根据双方口头协议，于200年月日开始，至200年月日结束。现提交营销策划案。 本策划文本包括：市场调查与分析，销售策略，项目宣传推广策略，广告阶段策略，全面涵盖了本次策划的内容；为本次营销活动提供策略和实施方法的全面指导。如果贵方认可此方案，希望本次营销活动能全面照此执行。?  总负责人：陈晓峰 市场调查部：杨吉明 陈晓峰 广告创意部：王贝 蔡瑶尧 广告媒介：王桂芳 张霄 目录1、凤凰大厦项目概况2、凤凰大厦市场分析（）营销环境分析（）消费者分析（）竞争态势分析（）项目SWOT分析3、凤凰大厦销售策略入市时机及策略 （3）销售阶段安排4、凤凰大厦宣传推广策略（1）?凤凰大厦项目推广主题1)项目推广主题 2)（2）?项目广告策略1)广告阶段策略 2)广告创意策略 （3）?项目公关策划1)活动推广目标3)活动推广定位 4)活动推广诉求重点 5)活动推广的方式 （4）?项目现场包装策略?1) 项目现场包装的目的 2) 项目现场包装的内容 （）?项目媒介组合策略1) 广告媒体分析 2) 媒体发布策略 （）?凤凰大厦广告工作推进一览表（）? （）?凤凰大厦推广费用策 划 书 正 文 1、凤凰大厦项目概况2、凤凰大厦市场分析(一)营销环境分析 ·武汉市地理位置及房地产地产营销环境 武汉市位于中国中部地区，长江和其最大支流汉江交汇于此，武汉交通便利，素有“九省通衢”著称，是中国少有的集铁路、水路、公路、航空、邮政、电信于一体的重要交通枢纽。这里也是千年荆楚文化的发源地，是我国的历史文化名城之一。1662.40亿元，按可比价格计算，比上年增12.1%，11719元，比上年增长16.7%城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9.0%；2003年武汉市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%，其中居住类价格上涨6.0%2003年房地产总投资为169.5亿元，同比增长27.92％，其中：住宅投资124.83亿元，同比增长25.6％，占总投资的73.65％；经济房开发投资14.42亿元，占住宅投资的11.56%；写字楼投资6.45亿元，同比增长4%；商铺投资9.91亿元，同比增长7%。施工面积稳步增长 B、 凤凰大厦项目营销环境 从今年的房地产形式看，沙湖区域房地产开发形式良好６０００亩沙湖是武昌城区内最大的自然湖，亲水是这一片区最大的卖点。该区域内的湖北大学、华师附中，给这一片区赋予了文化氛围。此外，该区域东南的徐东商圈与西南边的中南商圈，使这一区域有了商业背景。向北隔几条主干道能见长江，远眺两江四岸。武汉市武昌沙湖边，有挂牌出让土地４２９亩，容积率１．２，可建居住及公建面积２９７，０００平方米，挂牌价３．６４亿元。去年１２月１２日，此地块经２９４轮争夺，武昌沙湖边的地块以８亿元天价被武汉福星惠誉房地产有限责任公司拍得，折合楼面地价每平方米２８００多元，该公司将这一项目取名为“福星惠誉·碧海蓝天”，准备投资３０亿元将其建成国家级的超大型生态示范社区。而同期武汉住宅均价为每平方米２０００元出头。业内人士认为这次交易对武汉一、二级市场的震荡是翻天覆地的。如果该地块能成功开发，将彻底改变武汉地产市场格局。沙湖地块成了黑马地王。（还有其他 如新长江地产业在此地开发地产）这些景况表明，未来的今年内沙湖区域将成为武昌区的又一繁华地带。 （二）消费者分析 一、消费者描述： ·目标消费者：私企老板、个人创业者、企业中高级管理者、家庭投资者 年纪：28岁－－50岁 居住区域：主要是武汉市区 置业次数：首次置业、部分为二次、多次置业 ·购买目的与动机： 1.办公场所 2.“SOHO一族”及个人工作室 3.家庭投资者的投资 4.接近繁华地段，较为方便 5.地段较优，增值较为容易 ·信息来源：武汉晚报、楚天金报、户外广告、互联网、房展会、口碑传告 二、 客户来源： 1.武汉地区中小型企业 2.周围企事业单位员工（住宅或投资） 3.凭借凤凰的比较优势吸引的其它区域购买人群 三、客户诱导方式 1.售楼的优惠政策 2.有效宣传，时效促销 3.有利的性价比 4.整合传播渗透 （三）竞争态势分析 ·主要竞争对手分析表： 阜华大厦 物业类别： 商住楼 装修状况： 毛坯 建筑类别： 高层 物业地址： 武昌珞瑜路 起　　价：3310元/平方米 最 高 价：4300元/平方米 占地面积：5000平方米 建筑面积： 70000平方米 容 积 率：14 楼层状况：32层，1－5层商场，6－30层商住楼 周边配套: 内部配套： 会所, 停车场, 保安系统, 水电, 有线电视, 宽带入户 中、小学： 华中师大,理工大,省艺术学校 幼儿园： 有 商场： 武商亚贸广场 邮局： 银行： 医