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“君临天下”项目营销方案 市场/推广/销售 沭阳盛世地产策划 目录 第一章：沭阳住宅地产市场概况 一、沭阳与苏北 二、沭阳城市规划 三、沭阳住宅地产市场概况 四、沭阳住宅地产消费者行为分析 第二章：项目状况分析 一、基本情况 二、规划情况 三、基地四指 四、配套情况 五、道路状况 六、规划建议 第三章：项目SWOT分析综合 一、优势 二、劣势 三、机会 四、威胁 五、结论 第四章：可比性及竞争项目分析 一、可比性及竞争性分析 1、区域可比及竞争个案基本情况 2、可比竞争个案分析 3、潜在竞争情况 二、区域楼盘特点 第五章：项目市场定位 一、档次定位 二、目标客户定位 三、价格定位 第六章：推广思路综述 一、推广策略方案制定原则 二、推广性质应用 三、广告语表现整合 四、VI系统言声延展 五、阶段推广主题及节奏 六、媒体选择及阶段运用 七、阶段性推广选择和功能重点 八、沭阳地产市场主要媒介分析 九、推广费用分解及预算 第七章：销售思路综述 一、工作节点 二、销售阶段划分 三、销售周期 四、价格策略 五、价格执行 六、销售策略及实施方案 第一章：沭阳住宅地产市场概况 沭阳与苏北 一、 沭阳县基本情况 1、沿海地区南下北上必经之地 沭阳地处江苏北部，沂沭泗水下游，属鲁南、皖东交界处，东西60公里，南北55公里。东与连云港接壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。 沭阳交通交通网络非常发达，京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省道在县城交汇。东去连云港白塔埠机场40分钟，西到徐州观音机场1个小时；沭阳县水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。我省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷薇河、古泊河达连云港港口。 2、全国人口第一大县 现陆域面积2298平方公里，辖29个镇、5个乡，1个农场，472个行政村（居）委会。1994年沭阳人口普查在册统计人口为174万，现在县政府对外公开人口为177万人，实际人口远远不止，估计应该在220万人左右，沭城镇在册人口35万人，非在册常住人口约15万人，外来人口约8万人。 3、全国最具投资潜力中小城市百强 2008年，实现地区生产总值181.5亿元、财政收入25.06亿元、一般预算收入12.52亿元，分别增长14.9%、67.02%和59.49%；农民人均纯收入5540元，增长14.7%。 4、工业开发区 江苏沭阳经济开发区成立于2001年8月，正式启动于2002年。位于沭阳县城东部新区，紧临京沪调整公路和324省道，地理位置优越。??到目前，园区已基本完成24.5平方公里的“七通一平”，落户园区项目共计487多个，协议引进资金360亿元，实际到位140亿元，其中，投产企业300个，超亿元项目77个，10亿元以上大项目6个，上市公司企业11家，外资项目35个，用工7万多人。2008年，开发区实现业务总收入70亿元，完成财政收入5.48亿元，规模企业达130家，完成工业增加值18亿元。 5、农业 沭阳县拥有耕地面积204万亩，农业人口140万，是传统的农业大县。2008年，全县财政收入超千万元乡镇达30个，占全市总数一半以上，其中5个乡镇财政收入进入全市“十强”。高效农业已形成花卉、林木、食用菌、设施蔬菜、优质稻米和生态水禽等“六大板块”、“五区一带”生产新格局，总面积已达64.07万亩，其中花木面积35.8万亩，蔬菜复种72万亩，食用菌1.45亿平方尺，生态水禽出栏量达2223.2万羽，建成全国最大的干花生产销售基地。 二、周边城市与1小时辐射商业圈 “1小时辐射商业圈”的概念由公司和“沭阳海宁皮革城”合作时首次整合提出。 以沭阳为中心，南到淮安；东--北到涟水、灌云、连云港；北--西北到东海、新沂、徐州；西--西南到泗阳、宿迁等大约都是1小时的路程。 A、连云港市 连云港市位于沭阳东北部，地处黄海之滨，是海陆、南北过渡的结合部，依山傍海，东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。　? 连云港是陇海铁路的最东端，欧亚大路桥的起点城市。优越的地理位置以及海洋、山林，为连云港市带来了不可估量的资源优势，是中国沿海首批14个对外开放城市之一。 ?连云港市总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口468.81万。新浦区为市政府所在地。 B、淮安市 淮安市位于