江苏泗阳新港湾花园项目二期开盘前营销推广方案.docVIP

新港湾花园二期·开盘前营销推广计划 华东机构：号 电话：传真：华南机构：广州市建设二路2号 前 言  2009年12月8日，新港湾花园项目二期首批8幢多层房源，开盘当天250余套房源全面售罄，以“新港湾速度”震动泗阳楼市，在市场中树立了强势的品牌效应，占据了一定的市场地位，笼络了一批忠实的客户群，那么在本阶段（2010年1月——7月）如何有效地利用客户资源，强化项目的差异化品牌形象，是本策划案探讨的重点。 第一段落：项目操作核心策略 项目操作是一个完备细致的系统工程，是各个工种紧密配合的团队会战， 这需要我们有一个明确的核心策略，指导大家协同作战。 首先，明确新港湾花园目标消费群指向，进而确认项目核心的传播主题定位； 最后，根据目标客户以及主题定位展开阶段营销推广策略及计划。 新港湾花园二期档案 项目概况 具体内容 基地位置 淮海东路与运河大道交界处 项目概况 后现代风格，规划15栋建筑，由11栋多层、3栋小高层、1栋高层和部分商业用房组成，共600套住宅。 开发商 宿迁长荣置业 绿地率 42% 目前销售均价 均价约2500元/㎡ 周围配套 致远中学、城市生态森林公园、汽车站、宾馆、银行 核心诉求 名校旁 森林公园畔 泗阳首选生态人文社区 二、无法规避的核心问题： 1. 新港湾花园如何持续飘红？ 解决之道：细水长流 / 新鲜不断 从启动时间和价值链体系来看，前期开盘房源的火爆销售，已经奠定了良好的市场美誉度。二期二批次房源承栽着牵引整个项目向前的重大使命，从大盘物业的特性，销售的成功与否尤其是品牌号召力，是新港湾花园能否持续飘红的关键，因此品牌建设必须前置，做好周密的部署。 楼盘品牌传播 —— 居住文化导向 —— 实景样板区开放 —— 产品溢价 —— 顺利开盘 2. 如何支撑中高端市场的价格体系？ 解决之道：建立唯一高度 泗阳现在尚没有足够好的产品来震动整个市场，尽管现在泗阳年消化量有限，但站在推动城市发展的高度，跳出市场现有竞争环境，在形象线与产品线上双管齐下，我们就是唯一，我们就有机会在泗阳创造一个传奇。 回顾我们的成果，形成项目操作的中心思想： 1、分期推盘，互不影响，通过先前良好的市场品牌美誉度，进而实现此次助推房源的良好销售。2、以细水长流、新鲜不断的营销策略力争项目的市场热度与销售持续飘红。3、产品线与形象线双管齐下，建立市场形象和品牌高度，即：泗阳首选生态人文社区。 根据项目操作的中心思想，新港湾花园的传播定位呼之欲出 —— 1. 传播定位： 名校旁 森林公园畔 泗阳首选生态人文社区 阐释：“名校旁”紧邻泗阳致远中学、“森林公园畔”150亩城市森林公园，天然新鲜氧吧，泗阳首席生态人文社区。 第二段落：我们的解决工具与渠道 由于现实情况所限，我们在这里将对率先启动的新港湾花园二期（35#、50#、57#、21#、29#）做细致的营销推广安排， 重点解决营销策略与传播渠道的结合。 策略一：充分预热 —— 本项目初定于10年5月份公开发售，有4个月左右的前期预热及准备时间，建议从以下着手工作： 多渠道、多层面周详的项目推介，务求树立项目认知度和美誉度，引起潜在买家的购买欲望，为项目正式销售 积累充足客源。 渠道1：新闻配合、广告宣传、公关活动等常规武器。建立项目形象，引起关注。 渠道2：SP活动聚焦。定期不间断的举行与项目高端定位相吻合的SP活动，以持续吸引市场及目标客户的关注（具体活动如：新港湾之夜暨新港湾花园开盘典礼……等）。 策略二：公开造势 利用政府公告、规划展示、新闻报道等各种利好消息，借题发挥、充分操作，配合公关活动及良好的现场执行力，使整个营销过程中网罗的大量潜在买家，在销售现场使购买力得到实现。 正式公开发售策略：若市场反应热烈、置业者众多，以高出市场价全部推出，以排号形式认购，以摇奖形式确认最终买家。反之，则分多批次推出，制造可售房源紧张态势，保证首批房源热销，二度推出顺势提价，确保最大利润实现。 策略三：品牌建立 作为一个大型的、以多层房源为主的、开发时间较长的住宅物业，必须建立一个强势的项目品牌，才能支持项目持久飘红。 品牌战略三步曲： 以广告促进销售、以销售促进品牌、以品牌推动销售；营销是目地，品牌是手段、策略。 借助持续不断的SP活动，聚焦市场眼球与人气，迅速建立强势品牌基础。 通过创新的营销策略强化品牌。如实景巡礼、建材展示等活动计划的实施，营造出项目品质一流、开发商诚信一流的双品牌价值体系，将对项目销售产生巨大推动作用。 策略四：创新营销 1. 样板房、建材房展示：从泗阳多数楼盘的销售看，运用样板房作为营销道