江苏泰州正大财富中心项目营销整体运作方案1.docVIP

正大财富中心 营销整体运作方案 项目现状分析 项目基本情况 项目概况 正大财富中心座位于泰州高港区行政中心，与高港区政府大楼隔街相望；西面是高港文化中心和银杏广场。正大财富中心为整栋24层建筑，金属铝板搭配双LOW玻璃幕墙。 项目一层至五层为商业，六层至十层为五星级酒店，十一至二十四层为毛坯公寓。停车位:总数：251个地上车位：101个 地下车位：150个。 项目占地面积为7157平方米 ，建筑面积为51707平方米 ，开发商:泰州正大财富置业有限公司，投资商:泰州正大财富置业有限公司，物业管理公司:北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，物业顾问公司:北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，工程进度:封顶，产权年限:40年。 一至五层商业概况 一至五层商业未启动，业态分布未明确，招商未开始 六至十层五星级酒店概况 六至十层五星级酒店，酒店运营公司为北京国宾友谊酒店管理公司。北京国宾友谊国际酒店管理公司是一家以接管酒店、输出管理、培训酒店管理人才为主营业务的综合性国际酒店管理公司。公司成立于2002年9月，由北京中实集团和友谊宾馆集团共同组建。友谊宾馆集团在全国各大城市拥有连锁酒店20余家。 六至十层有两个楼梯，四部电梯，面积从50多到80㎡不等。 十一至二十四层公寓概况 正大财富中心毛坯公寓为十一层至二十四层，每层为27户，面积从50多 至80㎡不等，项目于2009年开盘，截止至今销售量为百分之七十。项目目前因产权问题已停工，且销售已停止。据了解，部分业主对于产权问题不肯让步，对于项目后期运作造成一定的难度。 项目现状分析 2.1 项目优势与劣势分析 2.11 项目优势 1、周边各类市政配套设施完善； 2、紧邻交通干道，具备良好展示面； 3、项目设计为五星级酒店，拥有完善酒店内外部配套； 4、周围学校优势； 5、附近已建和在建新型住宅小区较多，有利于建成规模住宅效应，促进市政配套设施的完善； 2.12 项目劣势 1、项目工程停工时间较长，且工期较长，影响客户购买信心； 2、项目旁边是海燕大酒店，对于将来经营的竞争比较激烈，影响客户购买信心； 3、本项目只有40年产权，客户整体接受度不高； 4、在高港人心目中项目整体形象不够好 2.2 项目机会与威胁分析 2.21项目机会 1、高港区包括整个泰州投资型酒店式公寓较少 2、泰州人的投资意识较强 3、商业属性不受调控政策影响，可以发展分销 4、高港区大力开发建设，市政府预把高港打造成滨江城市 2.22 项目威胁 1、投资型物业市场整体环境不容乐观，城市与城市之间存在的竞争压力巨大； 2、房地产整体形势不容乐观； 3、国内经济持续下滑，房地产和金融政策收紧，银行信贷政策收紧，贷款难度较大 4、老百姓对于投资房产越来越谨慎 客户测压分析 3.1 客户对于五星级酒店的价格接受程度调研结果及分析 3.11 客户价格调研结果 我司对高港周边门店老板以及行人一共100人做了民意调研，调研结果显示 63％认为项目价格应不高于4500，装修价格应不高于1200； 18％认为项目价格应不高于5000，装修价格应不高于1500； 15％认为不管卖多少钱都不会买 4％认为项目价格应不高于5500，装修价格应不高于1500 3.22 调研结果分析 从上述情况，我们可以得出结论，客户对于项目精装修价格的心理接受程度应在5500元/㎡-6000元/㎡之间，我们通过一系列的包装手段以及项目价值推广，项目价格应不高于6500元/㎡ 3.2 客户对于五星级酒店的关注点调研分析 3.21 客户对于五星级酒店的关注点 根据调研显示客户对于酒店式公寓的关注点由以下几方面组成： 1. 开发商实力以及信用度22％ 2. 地段20％ 3．交通7％ 4．投资风险32％ 5. 停车位3％ 6. 采光6％ 7．服务功能10％ 3.22 调研结果分析 根据结果分析，我们得出结论，项目应该着重投资诉求、项目品牌包装以及开发公司品牌包装。其次对于是酒店服务功能的价值体现。 公寓价值及推售 公寓客户分析及我司优势 公寓客户分析 公寓需求客户 纯投资需求客户 复式公寓需求客户 偏向于投资和办公； 有一定经济基础人士的过度性住宅； 有一定经济基础且对生活品位要求较高的白领阶层或自由职业者 偏向于投资，对于风险跟回报率要求较高； 私营老板，购置用于出租求利 工资收入中、高，有闲钱，无投资渠道的职业人士； 性格比较保守，有一定的保值概念 有较独特的生活品位和较好的经济基础； 看好投资性价比，且对于居住、办公、投资均有需求的人士； 60% 30% 10% 我司根据对金港国际商业广场公寓购买使用客户实地调查和分析，结合本项目的市场定位和自身特点，对正大财富中心目标客户按购买户型的大小进行定位，这将会对本项目的销售以及销售控制起重要的指导作