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江苏海安县房地产市场调研报告 台州百渡企业策划有限公司 企划部 二○○八年一月十九日 目 录 第一部分 海安概况 一、海安县概况 ……………………………………………………………… 1 二、海安城市规划概况 ……………………………………………………… 1 三、海安投资环境分析 1、优 势 ……………………………………………………………… 2 2、劣 势 ……………………………………………………………… 3 第二部分、海安房地产市场发展情况 一、海安房地产市场概况 1、海安房地产市场发展走势…………………………………………… 4 2、海安房地产市场概述 ………………………………………………… 4 3、海安县土地市场概况 ………………………………………………… 5 二、海安房地产市场分析 1、海安房地产市场发展现状及特征概括 ……………………………… 6 2、海安房地产消费特点分析 …………………………………………… 7 三、海安房地产市场发展前景预测 ………………………………………… 7 第三部分、调研结论 一、调研分析 ………………………………………………………………… 9 二、调研结论 ………………………………………………………………… 9 第四部分、海安县在建在售项目汇总 一、在建在售项目调查 ……………………………………………………… 10 海安县房地产市场调研报告 第一部分 海安概况 一、海安县概况 海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。全县总面积1108平方公里，总人口98万人，下辖14个乡镇。市区总面积25平方公里，城区人口25万人，城区人口比例较低。 海安属长江三角洲经济区，为上海一小时经济圈辐射地带。2006年全县实现GDP总值178亿元，同比增长16.1%；工农业总产值673亿元，同比增长48％；财政总收入15.95亿元，同比增长27.5％。但海安经济经济基础比较薄弱，发展只能处于江苏经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于苏南。三产结构比例接近1：1：1，第三产业比重相对较大，而工业发展略显不足。民营经济比重较大，投资环境较好。 2006年，海安城镇居民人均可支配收入9851元；农民人均年纯收入4755元，平均收入处于江苏中游水平，但存在着一定数量的高收入阶层；城乡居民储蓄突破162亿元，农村存款额达45亿元，在苏北县级（市县）列第一；餐饮文化非常发达，当地人的消费习惯比较倾向于“吃”， 实际生活水平并不低。人均住房面积22.38㎡，在整个江苏处于上游水平，超过南京、无锡和苏州。 海安素有“交通枢纽”之称。境内拥有两条铁路（新长铁路、宁启铁路）、两条高速公路（盐通高速、江海高速）、两条国道（328国道、204国道）、两条运河（通扬运河、通榆运河）、两大港口（南通港、洋口港），堪称“江海河相通，水公铁联运”。 二、海安城市规划概况 根据海安县总体规划 （2001年-2020年），海安县目前的城市布局为“城乡一体、内外通开”，以原来的老城区、火车站商圈区、环路商圈和工业区开发中心为主，拉开了中等城市的骨架。城市发展方向主要是“主导向北，拓展东西”，居住人口向北部分区集中，东、西分区扩大工业开发区。 预测城区人口到2010年将达28万人、2020年达30万人；城市化水平2010年达到56%、2020年达66%。用地规模控制在 140平方公里左右，土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1—1.5平方公里左右用于住宅建设，2—2.5平方公里作为工业发展。 三、海安投资环境分析 1、优 势 A、区位优势：海安是苏中水陆交通要冲，承担着长三角产业转移和向西向北辐射的重任。 B、环境优势：海安自然环境优美，历史文化底蕴深厚，具有较大投资潜力。 C、经济发展的潜力：随着海安县招商引资力度的加大和大批投资企业的到位，预计海安的工业水平会在近两年之内有较快的发展。 D、城市化发展的机会：海安近年城市化率以年均1%的速度增长，市区范围不断扩大。旧城改造大规模的展开，工业开发区规划进一步明朗，城市化进程蕴藏了较大的投资机会。 2、劣 势 A、工业基础较薄弱：海安工业发展相对苏南各城市而言比较落后，基础比较薄弱。 B、政府投资服务和优惠措施有所欠缺：虽然在工业方面优惠政策较多，但房地产投资方面的优惠政策比较少，政府的投资服务也有待加强。 C、人力资源竞争能力较弱：境内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员比较缺乏。同时海安在技术引进上落后较多。 D、城市文化竞争力较弱：市民生活舒适安逸，但竞争意识较弱，缺少充足的创新、开拓和冒险精神，创新氛围淡薄，不利于现代市