江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告1.docVIP

嘉鸿 地产 江苏泰州项目 房地产市场调研及定位报告 北京益言堂 2006年4月  目录 第一部分 必要说明 6 一、调研目的 6 二、调研任务 6 三、调研时间 6 四、调研队伍组成 6 五、主要调研方式 6 六、调研主要结论 8 第二部分 投资环境分析 9 第一章 城市概况 10 一、城市概况 10 二、城市性质 13 三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。 13 四、城市面貌 14 第二章 经济发展 17 一、产业构成 17 二、泰州城市总体经济运行情况 18 第三章 城市总体规划 22 一、2002-2020总体规划目标 22 二、分期规划 22 第三部分 房地产市场分析 26 第一章 泰州市房地产市场分析 27 一、概述 27 二、政府统计数据分析 28 三、土地市场 30 四、住宅市场 34 四、发展趋势 37 第二章 典型项目的借鉴研究 40 第四部分 市场定位分析 46 一、地块位置 46 二、SWOT分析 46 三、开发区地块周边位置图 48 四、开发区地块内部环境 49 五、开发区地块交通条件及地块北侧现状 49 六、开发区地块外部环境 50 第二章 开发区地块市场定位 50 一、定位策略 50 二、产品定位 51 三、客户定位 52 1、客户来源及构成 52 2、购买目的 53 3、购买偏好 53 四、价格策略 54 1.原则 54 2.价格定位说明 54 3.价格定位 54 五、销售策略 55 1.项目时间安排 55 2.销售周期 55 3.销售收入 55 第五部分 财务分析 56 一、收入 56 二、成本 56 1.土地及前期成本 57 2.建安成本 57 3.销售费用 58 4.税费 58 三、利润 58 四、项目资金运作表 60 第六部分 风险分析 62 一、城市进入壁垒分析 62 二、项目运作风险分析 64 三、结论 64 第一部分 必要说明 本部分着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。 一、调研目的 我司接受北京嘉鸿地产的委托开展调研工作，形成调研结论后为委托方进入泰州开拓房地产市场的整体战略提供参考依据 二、调研任务 此次调研主要针对江苏省泰州市的宏观城市和经济发展、房地产市场的发展状况和委托方在泰州的备选地块情况进行全方位调研、市场分析、市场定位。 三、调研时间 实地调研时间：2006年4月9日——2006年17日 四、调研队伍组成 丁月、韩涛、张坤昱、关海、张青、赵铂 五、主要调研方式 包括实地调研：当地行业主管人员座谈、同行业人员座谈、典型业主访谈、开发商访谈、与当地媒体沟通、与普通居民沟通等 二手资料调研：当地有关政策文件、行业网站、专业文献等 主要调研典型在售项目列表 序号 项目名称 主要物业类型 所属板块 1 坡子街商业中心 高层住宅+商业 老城区 2 鹏欣丽都 高层住宅+多层住宅+商业 老城区 3 阳光新景 多层住宅 老城区 4 东河阳光 多层住宅 老城区 5 泰墅园 别墅+Townhouse 新城区 6 杰盛俊园 低密度复合型社区 新城区 7 景泰园 高层住宅 新城区 8 泰和名府 低密度复合型社区 新城区 9 西湖翠苑 低密度复合型社区 新城区 10 盛和花园 低密度复合型社区 新城区 深度访谈人员列表 序号 被访人 年龄 职业 1 潘小泉 约35 泰州经济开发区管委会副总经理 2 李来喜 约45 泰州市对外贸易经济合作局副局长 3 华小姐 约30 报社记者 4 施秋菱 约40 泰州电视台房产科主任 5 高先生 约50 香江花园业主 6 冒峰 约40 建设银行泰州分行住房金融与个贷部科长 7 陈辉 约45 中国银行泰州分行劝业支行个贷部经理 8 任先生 约30 泰州日报社房地产版编辑 9 熊俊杰 约25 盛和地产销售主管 六、调研主要结论 江苏省泰州市作为一座近年来快速发展的城市，既具有浓厚的文化和历史底蕴，同时在当代从城市经济发展的速度、城市化的进程、地产市场的稳步前行等诸多方面表现出了旺盛的生命力和极具潜力的发展前景；尤其在房地产市场方面通过国内整体地产环境的影响和泰州政府行业机构的宏观调控，目前泰州房地产市场虽然也存在着个别物业产品供需失衡、产品总体品质不高、营销手段落后等问题，但从总体上讲整体市场还是在比较健康有序的发展，主流产品需求较为旺盛，随着今后众多利好因素的影响，目前开发商进入泰州房地产市场的风险较小，在具体运作中如能注重产品品质的适当提升、丰富营销手段、加强成本控制，则获利空间比较大。 第二部分 投资环境分析 江苏省泰州市凭借优越的地理位置、深厚的文化基础、不断完善的城市基础设施以及逐步成熟的产业优势带动包括房地产市场在内的城市经济保持了健康和稳定的持续