沈阳21世纪广场项目一期开工位置和产品定位建议.docVIP

21世纪广场一期开工位置 和产品定位建议 1．沈阳甲级写字楼市场分析： 1.1现有存量及分布位置 目前沈阳市甲级写字楼的总存量约为34万平方米，其主要分布在市府广场区域、北站区域、中山广场－和平大街区域、五里河（三好街）区域。 1.2各区域甲级写字楼市场发展特点分析 根据本行划分标准，沈阳市已推向市场的各甲级写字楼分布较为分散，未能形成聚集效应，目前沈阳尚未形成真正意义上的CBD区域。 表：各区域写字楼特点 所在区域 项目名称 主要客户 客户特点 区域特点 市府广场区域 新华科技大厦 中国人寿、 鹏达集团 中小企业较多 毗邻市政府，属传统商务区 北站区域 方圆大厦 韩亚银行、 太平人寿 外资企业为主 新兴商务区，以金融、保险、贸易类企业为主， 初步成为沈阳市CBD中心 中韩大厦 民生人寿、 中华联合保险 金融保险类企业 财富中心E座 大都会保险、赛诺菲安万特 外资企业居多 中山广场区域 城市广场B座 百胜、飞利浦 欧美企业 早期的金融商务中心，高星级酒店较多 总统大厦 TCL、GE 电子类企业 五里河区域 华新国际大厦 IBM、ORACLE 高科技行业企业 聚集较多高科技企业、IT类企业和房地产企业 北方国际传媒中心 北方传媒集团、华润集团 传媒业、房地产公司 市府广场区域 毗邻市政府，该区域是沈阳市最早形成的写字楼聚集区域，属于传统商务区。但由于该区域可供开发的土地资源较少，现存写字楼产品因开发时间较早，设备设施已略显陈旧。在沈阳市各写字楼区域中的规模优势可能为其它区域所取代。代表项目：新华科技大厦。 新华科技大厦 北站区域 沈阳市政府计划将该区域发展成为东北地区的金融中心即中央商务区CBD，目前建成使用的中高档写字楼数量逐渐增多，在建和规划中的中高档写字楼较多，发展势头良好，属于新兴商务区，客户以金融、贸易类企业居多。代表项目：方圆大厦，中韩大厦。 方圆大厦 中韩大厦 中山广场---和平大街区域 中山广场---和平大街区域位于和平区，地处沈阳市中心地带，临近沈阳市商业中心---太原街商圈及沈阳站，地理位置优越，交通便利，高档酒店较为集中，商务酒店的氛围较为浓重，外资企业较多，区域整体形象较好。代表项目：总统大厦，假日城市广场。 总统大厦 城市广场 五里河（三好街）区域 五里河（三好街）区域地处沈阳中南部，直通机场路，靠近南二环路，并且与规划中的地铁出口相临，交通便利。 五里河（三好街）区域五星级酒店、写字楼、高档住宅、大专院校汇集，会议、展览业较为发达，商业、旅游、体育、文化、餐饮、娱乐相关产业发展较快，该区域聚集较多高科技企业及IT类企业。 沈阳市城市中心南移的规划已报经国务院批准，该区域靠近浑南开发区，成为连结市区与浑南新区的枢纽。代表项目：华新国际大厦、北方传媒中心。 华新国际大厦 北方传媒中心  1.3 沈阳市甲级写字楼四大板块对比分析表 分项分析 市府广场 北站区域 中山广场 五里河区域 整体定位 中央商务区 金融商贸区 金融服务区 新兴商务区 目标市场 世界500强企业 国内实力雄厚企业 国内外企业区域总部 国内外经济实力较强企业 金融及服务行业 贸易及咨询行业 成长型企业 IT及传媒行业 建筑类型 以高层、超高层5A甲级写字楼为主 5A甲级写字楼 高质量商住楼 纯甲级写字楼 类甲级写字楼 甲级写字楼 高质量商住楼 行业类型 以金融业为主 房地产业及外贸企业 纺织、咨询及物流业 金融及保险业 咨询及物流业 服务行业 科技研发行业 商贸及电子科技行业 仓储物流 金融信息行业 家电电子 高新技术 广告传媒 咨询服务 分项分析 市府广场 北站区域 中山广场 五里河 优 势 地理位置优越 景观资源丰富 交通发达 商务配套设施完善 商务氛围浓厚 地理位置优越 交通发达 商务配套设施完善 地理位置优越，交通发达； 金融机构聚集，商务配套完备； 沈阳城市地理中心，区域价值将进一步得到提升。 浑南大开发，产业集群效应将对本区域写字楼构成强大的支撑。 劣 势 区域写字楼租售价格高，办公成本随之提高； 区域商务环境有待进一步提升； 区域商务以金融服务业为主，商务功能过于单一； 商务环境不够成熟。 租金及 售价水平 租金:1.8-3.5元/㎡.日 售价:0.8-1.6万元/㎡ 租金:1.8-3.8元/㎡.日 售价:0.8-1.4万元/㎡ 租金:1.5-4元/㎡.日 售价:0.75-1.1万元/㎡ 租金：2.2-4元/㎡.日 售价:0.9-1.3万元/㎡