沈阳市房地产市场发展潜力分析.docVIP

沈阳市房地产市场发展潜力分析 近年来，我市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。房地产业作为民国民经济支柱产业，其发展健康与否对国民经济发展起着举足轻重的作用。特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，成了社会各界关注的问题。为此，我们从分析近十年的统计资料入手，对我市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，以满足各级领导的决策需要，促进房地产市场保持协调健康发展。 一、我市房地产市场的发展现状 近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，我市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格稳中有升的良好发展态势。 1、房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2004年房地产开发完成投资342.6亿元，比1998年增长了8.6倍，年均增长45.8%。1998年—2004年，全市房地产开发新开工面积累计达到了3912.0万平方米，平均每年新开工558.9万平方米。施工面积也以年均28.9%的速度逐年增长，2004年达到2805.3万平方米，比1998年增长3.6倍；商品房屋竣工面积为806.1万平方米，比1998年增长2.4倍，年均增长22.5%，平均每年竣工房屋431.3万平方米。 在房地产开发投资中，商品住宅投资由1998年的20.1亿元增加到2004年的233.3亿元，增长了10.6倍，平均每年增长50.5%，比房地产开发投资增速高4.7个百分点；占房地产投资的比重由1998年的56.5%提高到2004年的68.1%，主导地位得到了进一步加强。2004年施工面积中商品住宅占71.1%，比1998年提高7.4个百分点；竣工面积中商品住宅占88.9% ，比1998年提高8.6个百分点。 2、购置土地大幅增长，土地价格不断攀升。1998年以来，我市房地产开发购置土地面积逐年递增且增幅较大，7年中累计购置土地面积达2784.8万平方米，年均增长69.5%。1998年购置土地面积49.8万平方米，2004年增加到1181.1万平方米。在房地产开发购置土地面积大幅度增加的同时，土地交易价格也不断攀升，带动土地购置费上涨较快。据统计，2004年全市房地产开发企业土地交易平均价格由1998年的602元/平方米提高到971元/平方米，年均增长8.3%；土地成交价款由1998年的3.0亿元上涨到114.7亿元，年均增长83.5%。 3、商品房销售日趋活跃，价格稳中有升。1998年全市商品房实际销售面积仅有120.5万平方米，到2004年达524.3万平方米，增长3.4倍。1998年—2004年，商品房实际销售面积累计达到1730.4万平方米，年均销售247.2万平方米。其中住宅实际销售面积由1998年的99.1万平方米增加到2004年的489.0万平方米，增长3.9倍。 商品房的市场消费需求趋旺，带动了商品房价格的稳步上升。2004年，商品房实际销售平均价格为每平方米2911元，比1998年上涨了490元，年均增长3.1%。其中，商品住宅实际销售平均价格由1998年的2311元上涨到2004年的2852元，年均增长3.6%。 4、房地产二、三级市场良性互动，推动房地产市场健康发展。近年来，我市在优先发展房地产二级（增量房）市场的同时，积极放开和培育房地产三级（存量房）市场，使我市存量房市场交易日常活跃，进一步满足了不同消费群体的需要。而房地产二、三级市场的良性互动，激活了整个房地产市场。据统计，2004年存量房交易面积597.2万平方米，比1998年增长12.4倍，年均增长54.2%；交易金额117.5亿元，比1998年增长34.9倍，年均增长81.7%。二、三级市场的互为补充，消费者实现了“小房换大房，旧房换新房”的迫切愿望，形成了顺畅的住房梯次消费，推动了整个房地产市场的健康发展。 二、我市房地产业发展产生的积极影响 房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。 1、房地产业是推动经济增长的重要产业之一。据了解，2004年房地产业上缴各种税费约30亿元，占一般预算收入的28.0%，成为地方财政收入的新亮点。同时，由于房地产的建筑成本70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。 2、房地产业是拉