河北省南宫项目营销策划草案1.docVIP

项目营销策划草案 石家庄鑫隆房产销售代理有限公司 2007年5月8日 市场调研 前言 市场调查是进行策划的基础，是企业决策过程的首要环节，尤其是对于房地产企业来说，决策过程长、难度大，其房屋类型、户型设计、配套设施、物业管理、建筑风格、销售价格与策略均需按照地段、交通等周边环境及成本和目标消费者的需求心理而规划和执行。因此在正式进行规划和设计前，应进行科学周密的市场调查，了解消费者的消费倾向、房产市场状况、竞争态势，掌握大量的第一手资料，为决策活动提供科学的依据。 调查内容 （一）南宫市宏观环境的调查 1、宏观经济及市政规划 2、南宫市县房地产现状 3、当地商圈状况调查 （二）需求市场调查 1、住宅市场 （1）购房目的 （2）购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性、建筑质量、开发商品牌、规模、项目知名度、交通、物业管理、社区人文环境） （3）购买行为与决策（购房信息来源、适宜置业时期、） （4）价格支付能力 （5）对住宅市场单体楼盘的认知程度 （6）市民置业意向（未来几年之内职业等） （7）购买人群 （8）对交房标准的需求 2、商业地产市场 （1）消费者在商场购物时的消费习惯 （2）消费者消费水平 （3）消费者在商场购物时的关心因素排序 （4）市民投资的偏好（投资方式、投资意向、投资形式） （5）市民投资总价控制 （6）项目在南宫市民中的感知程度、以及未来对项目地块的投资意向 （三）竞争市场调查 1、基本情况 （1）楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、容积率 （2）类别、档次及整体布局 （3）装修材料、水平 2、硬件设备 （1）配套服务功能及功能分区 （2）公开销售日期 （3）销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 （4）付款方式、银行按揭安排 （5）车位配备 （6）物业管理公司及费用 3、营销策略 （1）目标客户选择决策 （2）市场定位与宣传重点 （3）营销组合策略 （五）消费者基本情况调查 市场调研篇 第一节、南宫概况 一、城市概况 南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天津、郑州等大都市；境内有106、308国道和邢（台）—德（州）线、肃（宁）—临（西）线、祁（村）—南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、全国商品粮基地市（县）、全国节水农业示范市（县）、全国秸秆养牛示范市（县）、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市域总面积856平方公里。经济发展年，全国内生产总值完成亿元，同比增长％，财政收入完成亿元，同比增长％，农民人均纯收入达元，同比增长％。全县入统工业企业完成增加值亿元，同比增长％，民营企业营业收入完成亿元，同比增长％。 项目总体营销策略 一、项目营销示意图—— 卖环境，产品差异化竞争—— 1、以项目强大的合作单位为宣传切入点，提升项目形象档次； 2、通过卖建筑及模型、样板房等，实景展示项目品质，促成销售； 3、通过高品质的规划、园林设计，让客户对项目社区环境产生良好的憧憬，在市场上引起一定程度的轰动； 4、在项目各种展示条件下，通过大气的营销手法及适当的价格杠杆策略，达致项目热销目标。 卖品牌 1、房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上一般较长，理性消费程度 远高于其他商品； 2、因此，从长远来看，项目及开发商的品牌必将成为客户在购房时的重要影响 因素； 3、品牌的建设、经营，需要经过较长的时间，同时后期的维护同样重要； 4、本项目的品牌建设将经历以下几个过程：前期的项目经营；中期的企业人文 建设，建立公司独有的企业文化、经营理念，形成企业核心竞争力；后期的 品牌维护。 营销推广总原则 树立高点——项目形象的高点、产品规划的高点、社区文化的高点 独特形象——不卖地产卖文化，品牌经营，突出产品的精神附加值。 竞争入市——突出产品的高性价比 售后关怀——社区配套、物业服务和社区文化生活。 营销推广总战略 抢推案时机·夺区域客源·占市场空隙·定差异定位抢·推案时机：2007年最高，归避市场竞争，就要注重入市时机的把握，先开盘就意味着强占了先机。 夺·区域客源：能够获得区域客源的认同，就等于成功的一半，也是我们塑造NO.1物业形象的必需解决的企划动作。 占·市场空隙：知彼知已，方能百战百。回避同质化产品的市场竞争，利用市场空隙进行时间错位销售，具有战略性意义。 定·差异定位：广告企