洛阳凯旋国际广场营销推广总案.docVIP

谨呈：洛阳市聚元置业有限公司 【凯旋国际广场】营销推广总案 方案擎领 Part 1 ﹥﹥﹥﹥ 前言 Part 2 ﹥﹥﹥﹥ 项目分析 Part 3 ﹥﹥﹥﹥ 项目定位 Part 4 ﹥﹥﹥﹥ 营销构想 Part 5 ﹥﹥﹥﹥ 营销周期及推广节奏 Part 6 ﹥﹥﹥﹥ SP运用 Part 7 ﹥﹥﹥﹥ 附件 Part 1 前言 将奉令举百万之兵 征四海，斩敌无算，兵锋所指，挡者披靡 十余载转战天下，终得安定 大胜凯旋之日，诸卿伏拜，举国相迎 王亲赐良田万亩，金银无数 于皇城之畔划地为宅，行土木之工，以彰良将 ——朝阳地产机构 高效、快速、实战是本方案的核心追求，快速回款则是本方案的终极目标。通过A座产品的完美演绎，实现项目品牌、项目价值的双重传播，为后续开发创造坚实、丰厚的基础。 本方案将对项目操作进行整体把控，并通过《第一阶段推广执行方案》（另附件）对项目入市A座营销推广进行合理安排。以实现整体把控、阶段严控、落实到点、执行到位的目的。 本方案制定的依据： 已经定稿的建筑规划设计方案； 已经提交的市场调研报告和最新市场摸排数据； 已经确定的案名——“凯旋国际广场”及其推广调性； 本项目已经确定的开发节奏及开工周期； 甲方对本项目的期望及我们对本项目的销售目标 Part 2 项目分析 优势Strength 地段：洛阳市区中心，西工区中心，凯旋路（洛阳东西主干道之一） 交通：紧邻凯旋路，8路、17路、21路、26路、62路、66路公交车由门前通过 配套：新都汇、王府井、周王城广场等商业、金融机构、教育、医疗机构应有尽有，坐享城市繁华生活 产品： 面积适中，符合当前洛阳市场主流需求，户型合理，无硬伤 区位：稀缺性明显，方圆一公里内基本无在售楼盘 区域：区域内构成以党政机关，企事业单位居多，人文氛围较好 升值潜力：综合以上各项特征，产品稀缺性明显，极具投资和收藏价值，未来升值潜力极大 劣势Weaknesses 区域：紧邻凯旋路，噪音污染影响住宅生活品质 周边有年代比较长远的旧居民楼和待拆迁楼，整体居住氛围不够高档 项目体量较小，对整体形象的树立以及市场影响的扩大有一定限制 规划：不是纯粹的住宅项目，居家氛围不浓，生活品质打折扣 缺乏大盘气质，各种配套、园林景观规划受到限制 住宅出入口紧临商业部分，私密性受到挑战 品牌：聚元置业首次开发项目，企业品牌缺乏知名度、美誉度 机会Opportunities 洛阳房地产市场阶段性供不应求拉高房价预期，房地产需求旺盛，同时亦为本项目入市提供了良好市场预期； 目前周边几乎没有近距离的竞争项目，为项目的前期入市提供了良好的市场基础； 凯旋路沿线多为市政及大型事业单位职工，领导，公务员等高收入阶层，为本项目提供了优质的客户资源； 洛阳整体房价持续快速上涨，带来很大一部分因硬性需求而快速被动购房客户 ； 由于交通的便捷，吸引了周边县区（如滦川、宜阳、洛宁、吉利区等）客户的目光。 威胁Threat 建业、恒大、北京住总等国内一线开发商的入驻，及洛阳本地众多待售楼盘的入市，未来洛阳市场区域供应量会有大幅度的增加，市场竞争将更加激烈； 随着升龙置业沿王城大道两侧的城中村改造项目的正式启动，百万平米项目在同区域入市，市场销售竞争将会加剧； 由于洛阳房价的高涨带来的总价的提高，超出洛阳市民的承受及购买能力； 国家宏观调控政策的出台，对投资客户形成巨大的冲击波。 Part 3 项目定位 市场形象定位 2010 / 中国 / 洛阳 / 西工区 / 凯旋路 / 凯旋国际广场 核心之上 城市之巅 项目功能定位 即将绝版的核心地段 国际规划理念，一切以人为本 千万配套，触手可及 高素质人群聚居地 现代风格，建筑简洁的建筑外形，庄重典雅的外立面颜色 Part 4 营销构思 一、 精 准 精准的目标客户定位 首要客户: 年龄在30—45岁之间，项目周边党政、企事业单位、高等学府、专业市场、都市村庄等 他们是收入稳定商户、企业管理者、公务员、教育人士、都市白领和传媒人士，首次或二次置业时出于便利首选西工区 普通客户; 熟悉西工区环境 倾向西工区生活 毕业于高等院校，在本区域内工作，或结婚、或形式所趋，进行首次 置业者，他们在凯旋路、解放路、九都路、中州路、纱厂路……等沿线工作 其它客户: 涧西、老城、洛南精英阶层，向往成熟生活氛围，首次置业； 吉利、洛宁、滦川、嵩县等地，为子女置业，首选市中心繁华地段 有亲朋好友在西工区居住或工作