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浅谈企业后勤服务改制后的物业管理 青海明珠物业管理有限责任公司 改革开放以来，我国的住房制度发生了重大变化，由福利分房向住房货币化转轨，物业管理应运而生。企业内原有的后勤服务机构也随之改制为物业管理公司。当前，后勤服务改制后的物业管理公司，正面临着物业管理市场的竞争与挑战，给我们带来了许多问题与思考。 一、后勤服务机构改制后成立的物业公司，后期介入带来的弊端。 物业管理应在房地产开发的设计、规划、施工阶段开始介入，这样有利于综合开发、合理布局、安全使用以及投入使用后物业的长期管理。从以往的实践中发现规划设计上的种种问题或缺陷，向开发商提出合理的意见、建议。对开发商和施工单位来说，物业管理的早期介入，加强了施工质量的管理力量，使工程施工质量多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续性。然而，后期服务机构改制后成立的物业公司，是从“母体”中转化而来，它独有的特性决定了物业管理只能在后期介入，后期介入带来的弊端主要表现在三个方面； 1、设计规划的不合理造成小区硬件布局不合理，绿地人均占有面积不足，环保、治安、车辆、道路、交通、消防、公共照明、“菜蓝子”等生活设施、设备缺乏，这样，给物业公司接管后的管理带来了很大困难。 2、企业生活基地的建设是随着国家和企业逐年投资分期建成的，由于长期以来只重于投资建设，而疏于维修管理，在物业公司接管前未进行及时全面的修缮，属于严重欠帐状态。 3、企业生活基地建设时期正值国家建筑市场混乱，监理制度执行初期，质量终身制还未建立，造成房屋的质量存在许多隐患，在物业管理介入之前，企业对此也未进行房屋质量评定或确定完损等级：物业自身形成的这种弊端使物业公司难于通过修缮手段从根本上得到解决，物业的保值增殖更难于实现。 二、后期接管验收的不规范造成的弊端。 按照国家的有关规定，物业公司在接管验收时，必须在规范的法律程序下进行交接，这样能促进开发和建设单位按标准进行设计和建设，以减少日后管理的麻烦与开支，从总体上掌握整个物业的质量；可是企业后勤服务机构向物业公司的转制与接管是同时进行的，它必然带有浓厚的行政色彩，缺乏必要的法律程序。主要表现在三个方面： 1、档案资料不全。 即产权资料、技术资料、小区住户基本状况资料不全。技术资料的不全造成物业公司对所管物业基本情况不了解，很难摸清物业的性能与特点，无法预防管理中出现的各种问题：产权资料的不全，造成物业公司对所管物业产权归属的合法性、产权范围的界定、土地和产权纠纷缺乏有效的证件；小区住户基本状况资料不全，造成物业管理公司对所管物业内群体的特性，缺乏进行科学的分析的依据，无法提供分门别类的优质的服务。 2、非完整性的委托管理。 小区内的业主分为单位和个人，个别单位的物业未交付物业公司进行管理，形成物业管理小区内的“国中国”，给物业公司的整体管理带来很大难度。 3、产权、管理权转移后的遗留问题。 随着房地产权转移个人，小区管理权转移物业公司，相应的遗留问题也由开发商转移给了物业产权人、使用人、管理人：而这种转移，未通过合法规范的法律程序，侵害了房地产权人、使用人的利益，同时也给物业管理的后期介入增加难度。 三、专项维修基金不到位带来的弊端。 1、专项维修基金不到位，影响了房屋的质量与保值增殖。 房屋的修缮管理是物业管理的基础性工作，并占有重要的地位和作用。就物业管理自身而言，通过房屋修缮可以提高房屋的完好率，延长其使用寿命，减少资金投入，增加企业的经济效益，树立良好的企业形象。就住户而言，可以逐步改善工作、生活条件，有利于社会的稳定。可是修缮资金的不到位，房屋损坏得不到及时修复，就其安全性与使用功能大大降低，自然损耗加剧，房屋的保值增殖也得不到提高，这给物业公司的后期管理造成很大阻力。 2、专项维修基金不到位，阻碍了维修计划的正常实施。 物业随着使用年限的增加和使用功能的减弱，必须有计划、有效的实施维修，物业有计划的维修必须有资金做保证；由于开发商是非房地产行业的水电施工企业，地方政府对此类开发商提交维修基金给予了宽松的条件，不足额及时的提交维修基金已是普遍现象。 四、 后勤服务改制为物业管理亟待解决的问题。 1、专业管理人才缺乏。 物业管理行业正经历着由经验式的管理向理性管理的转变，而这种转变正面临着三种矛盾，既业主对服务质量的需求与企业管理水平之间的矛盾、企业管理人才缺乏的矛盾、企业培养能力不足的矛盾，而这三个矛盾重要的一个就是专业管理人员的缺乏。 2、整体素质低下。 由于后勤服务转化为物业管理公司的企业，其组成人员大多是生产一线减员人员，文化素质、业务素质、生产技能、管理水平亟待提高。这实质上反映了一个企业的整体素质问题，企业整体素质的提高是一项系统工程，涉及面广，企业不能一促而就。 3、基础管理工作薄弱。 企业众多的管理中首要的是基础管理，基础管理