济南华福国际项目整体策划方案.doc

华福国际项目整体策划方案 山东万华幸福房地产营销策划有限公司 2007-12-17 目 录 一、城市背景 二、市场分析篇 (一). 济南市房地产市场总体分析 1.1. 宏观经济对房地产市场的影响 1.1.1. 济南市国民经济状况 1.1.2. 济南市房地产开发投资状况 1.2. 房地产市场分析 1.2.1. 山东省房地产市场分析及展望 1.2.2. 济南市房地产发展进程 1.2.3. 济南市房地产现状 1.2.4．济南房地产价格走势 1.3 济南房地产市场发展展望 1.4相关政策对房地产市场的影响 1.5 房地产宏观市场小结 （二）、济南市住宅主体客户分析 2.1. 济南住宅市场客户主体的发展变化 2.2. 客户购买目的分析 2.3. 客户对价格承受力的分析 2.4. 客户对付款方式的选择 2.5. 客户对面积的选择 2.6. 客户对装修的选择 （三）. 住宅小区规划设计趋势 3.1. 小区绿化 3.2. 小区会所 3.3. 社区环境 3.4. 住宅设施配备 （四）.济南商业市场分析 4.1济南商业发展进程 4.2济南商业发展现状及趋势 4.3济南各大商圈分析 4.4底商分析 4.5 商业小结 三、项目篇 (一). 区域内市场竞争分析 1.1. 区域内潜在竞争项目分析 1.2. 竞争项目现状分析 1.2.1. 区域内典型竞争个案分析 (二). 本项目竞争力分析 2.1. 项目市场价格分析 2.2. 项目所属区域特点及发展条件分析 2.3. 项目潜在客户群分析定位 2.4. 商家对商业认知度分析 (三) 产品定位建议 四、销售策划篇 (一)、背景分析 (二)、产品的卖点 (三) 、客户定位 (四)、销售价格定位 4.1. 住宅价格初定 4.2. 商业价格初定 (五)、销售组织 5.1销售工作流程 5.2销售地点 5.3销售辅助、销售准备、销售作业、销售考核 (六)、人员培训 6.１人员培训 6.２培训内容及计划（见附件） (七)、销售方式 (八)、销售控制 8.1销售进度 8.2放盘量 (九)、销售部规章制度(附件) (十)、二次营销策略 (十一)、现场表现 11.1 接待中心布置方案建议 11.2 现场包装建议 11.3 样板间表现建议书 五、媒体策划篇 (一)、总体形象策略 (二)、媒体整合 (三)、诉求定位 3.1广告推广基调 3.2客户群分析 (四)、媒体策略 4.1媒体分析 4.2媒体分析 (五)、广告实施阶段划分 5.1阶段划分 5.2实施重点 (六)、广告支出计划 六、项目营销费用预算 七、附件 附件一、华福国际佣金提成办法 附件二、华福国际销售部管理制度 附件三、华福国际销售部培训计划 附件四、华福国际培训资料及统一说辞（略） 城市背景 （一）济南城市背景 济南——山东省省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。 济南市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，户籍总人口万人暂住人口万人。区域现状 区域之前发展缓慢，近年来受济南大发展的影响，发展快速，区域形象将有较大提升。 区域规划 一个转型的区域； 一个升级的市场； 一个新兴的居住区； 一个没落的工业城； 给予了我们：一个良好的时机、一次大的崛起、一个激烈竞争的市场 市场分析篇 (一). 济南市房地产市场总体分析 1.1. 宏观经济对房地产市场的影响 1.1.1. 济南市国民经济状况 GDP分析 济南经济发展迅速，近些年来GDP与人均GDP均保持两位数的增长速度，上升势头明显，具有很大的提升空间。 2006年济南GDP突破2185亿元，同比增长16.5%，高于全国10.9%的增长速度，创下连续七年保持10%以上的高速增长纪录；人均GDP达到4565美元，按照国际城市发展规律，济南城市发展已经出现向城区边缘扩张的趋势，城市发展加速；为房地产业发展营造了良好的经济环境。 产业结构分析 济南市的产业结构较为合理，第三产业占主导地位，已经超越第二产业，产业结构得到进一步优化；从中可以看出济南城市功能日趋完善，第三产业的发展进一步推动了城市的经济增长，多元化的支柱产业更加容易抵消经济萧条的影响，并促进济南市商业、办公等各类型物业均衡发展。房地产业作为第三产业中的主导地位，其发展前景较为乐观。 社会消费品零售总额分析 济南市民的社会消费品购买力持续增长，连续四年保持15％以上的年增长率，居民消费意识的增强为济南商业发展提供了良好的前提。 2006年，济南消费品市场持续繁荣活跃，其中餐饮业零售额140.2亿元，增长21.8%；亿元以上商品交易市场39个，成交额223.2亿元；限额以上连锁商店商品销售总额728.9亿元，增长23.7%。 居民消费倾向在多年持续走低之后，于今年开始反