济宁碧翠山庄行销策划书.docVIP

XX楼盘行销策划 目 录 前 言 第一部分 市场分析 地理与周边环境 交通条件 区域特征 500米商圈 五、消费者情况 六、竞争对手 房地产E网 / 六、竞争对手 八、有关单位鼓励职员在外购房政策对本案影响 九、SWOT分析 第二部分 营销战略与定位 一、市场细分 二、市场定位 三、营销目标 第三部分 营销策略策划 一、产品及服务设计 倍讯易 / 二、价格确定 三、销售渠道 四、促销措施和活动 第四部分 广告策划 一、广告定位与目标 二、卖点提炼 三、广告语的阐释 四、分阶段的广告宣传计划 五、贯穿所有销售阶段的广告宣传 六、企业的内部宣传（墙报） 七、活动推广宣传 第五部分 广告预算 第六部分 执行计划 一、按时间安排的活动执行方案 二、按媒介安排的执行方案 前 言 受xx有限公司的委托，我方为其进行全面市场调研，并基于调研报告进行营销与广告策划。 xx司是一家具有xx省建设厅核发开发资质的房地产企业，成立于xx年，注册资金xx万，主要经营房地产开发、建材、五金家电、日用百货等业务。下辖xx公司，拥有各类工程技术管理员xx人，是房地产界一家具有较强实力的后起之秀。 公司恪守“.诚信铸就基业”的司训，坚持质量第一、用户第一、服务第一的思想原则，成功开发了“xx”小区。如今的“xx”正处于开发之中。 “xx”位于风景秀丽的x湖，南抵xx花园，西临新建成的xx路，北靠即将动工的xx西路，交通位置优越，风景迷人。 第一部分 市场分析 地理位置与周边环境 地理位置 xx园位于xx广场西侧xx南路与求xx路交汇处，南邻x湖，背靠xx山。又有xx高档住宅楼的代表——xx和湖畔新村为伴，为兵家必争之地。 .略 图表1 地理位置图 周边环境 xx园所在的x湖置业区，依山傍水，左邻有“东方日内瓦湖”之称的x湖，背靠有xx市“城市绿肺”之称的xx山，风景秀丽。且该区的空气指数、噪音分贝数、绿化率都要高于xx市区的平均值，为环境最佳地段之一。 交通条件 xx园所处路段的公交线路主要有 x路、x路，另外随着xx路的建成还将开通新的公交路线。而实地调查结果显示，目前此处以出租车为主要交通工具，且流量大。 日 期 时 间 车辆数 流量（辆/分） 3月23号 16：06—16：36 110 3.66 3月24号 15：01—15：31 96 3.2 3月27号 11：22—11：52 176 5.8 3月28号 16：51—16：21 120 4 图表2 xx园路段的出租车流量 公共设施 距离（米） 所需时间（分） 步行街 1600 5 xx小学 1400 4 xx广场 1400 4 xx学院 1800 5 图书馆 1800 5 体育馆 1800 5 x医院 2300 7 x 中 2100 6 图表3 xx园至附近主要公共设施小车用时间 区域特征 人口规模、增长速度 根据xx人口普查登记，xx园所在的南湖置业区居民小区比较密集，人口规模也比较大，在x左右，人口增长速度 。 居民素质、文化层次 该区域内有许多政府机关和知名企业及其配套小区，因此本区域居民的文化水平和素质相对来说比较高。 居民年龄结构、家庭状况 据调查，该区域居民的年龄结构分布为：中年54％，青年30％，老年16％。家庭状况以三口之家为最多，有老人的家庭占到40％，有小孩的占到30％。 居民收入水平 调查结果显示，该区域的居民属于中上收入者，平均年收入在xx元左右。 四、500米商圈 由于xx园位于住宅密集的区域，附近的楼盘比比皆是，正在开发的有xx园、xx村、xx家居、xx名都等，另外还有许多打算开发的。该区域为xx市政府规划开发的地区之一，而房产先行一步，配套的商业设施还未跟上，所以目前的商业气氛还未形成。银行、信用社各一家，超市一家即位于xx村的xx超市。 基于以上分析，再结合市政府的具体规划，可以预知这个区域的商业发展潜力，据了解，已经有多家餐饮服务机构准备来此投资置业。随着商业机构的不断进入，将会聚集更多的人气，商业气氛会越来越浓。 五、消费者情况 1、一般性消费者 ⑴购买目的 据一般性消费者购房情况调查结果显示，消费者购房主要出于对原来的居住条件不满意，这部分人占到被收回有效问卷调查人数的42.1％，另外，准备结婚、给家人买房、想在xx安家的各占14.7％、15.8％、14.7％。 ⑵住房要求 因 素 百分比 面积 120m2—160m2 48.4％ 90m2—120m2 28.5％ 160m2以上 21.4％ 结构 三室二厅 43.9％ 四室二厅 42.6％ 五室二厅 15.9％