海口新世界花园三期项目市场定位分析1.docVIP

海口新世界花园三期项目市场定位分析 一、项目简介 海口新世界花园是新世界中国地产在海南开发的首个房地产项目，该项目位于新埠岛南渡江出海口。小区靠海邻江、地理位置非常独特。小区规划用地346亩，容积率1.2，绿化率62.4%，总建筑面积约25万平方米，可售单位约2000余户，整体项目分三期开发建设。 1、一期工程占地面积约7万平方米，建筑面积50,229.74平方米，容积率0.774，共计360套可售住宅单位，共中2F2T有86套，3F2T有218套，复式56套。该期工程於2001年8月动工建设，2002年7月正式开盘对外销售。现除公司自用两套复式办公单位外，其余已售完。 2、二期工程占地面积约5万平方米，建筑面积74,442.46平方米，容积率1.43，共计574套可售住宅单位，共中2F2T有295套，3F2T有191套，复式单位88套。该期工程于2005年8月动工建设，2006年5月正式开盘销售，现存4套3-4层复式单位及1套三房单位。 3、规划中的三期工程占地面积约10万平方米，建筑面积约12万平方米，容积率约1.38，共计约1292套住宅单位，其中2F2T有793套，3F2T有481套，复式单位18套。该期工程预计于2010年3月动工建设。 二、项目SWOT分析 1、优势 → 发展商实力雄厚，是中国内地最大的港资房地产项目投资商，成功物业遍及中国内陆。 → 小区园林景观在海口独树一帜，在本地市场有着非常良好的口碑。 → 新世界花园已经在当地积累了较高的品牌形象，“新世界”品牌已深入人心。 → 小区配套齐全，功能多样，已初步形成社区规模。 2、劣势 → 项目周边环境不理想，给客户脏、乱、差的感觉，影响项目档次。 → 新埠岛迟迟未能启动开发计划，极大降购房者投资预期。 → 交通条件不方便，目前进出新埠岛通道仅为一座新埠桥。 → 新埠岛上目前基本无城市基础设施、生活设施配套。 3、机会 → 新世界花园将是新埠岛整体开发、海甸溪南北岸改造计划的直接受益者。 → 即将竣工通车的海新大桥，将拓宽新埠岛的交通渠道。 → 现今外地客户都将新埠岛称为“幸福岛”，可见新埠岛之前给人以偏僻、落后的形象已得到很大的改观。 4、威胁 → 新埠岛整体开发因当地村民的“闹事”，已无限期延长。 → 改造完成后的海甸岛北岸，即将出现与本项目“相似”的竞争楼盘。 三、市场分析 1、海口市2006-2010年规划发展概要 1.1 加快城市化进程，适时扩大城市规模，优化城市空间布局，逐步形成大型中心城市长期稳定的布局框架，突出热带海岛、绿色生态、历史文化和温馨中心城市特色。 1.2 努力把海口建设成为辐射带动能力较强的热带海岛、绿色温馨中心城市，成为国内外居民向往的旅游目的地和国内居民理想的第二居住地。 1.3 坚持以港兴市，加强各类对外交通和通信设施建设，强化中心城市交通、通信枢纽功能。完善以“八纵四横”主干道为骨架，次干道、支线路合理分布的城市道路网络。 1.4 加快推进旧城和“城中村”改造步伐，旧城改造要突出热带海岛特色，展现南洋建筑风格，降低建筑容积率，减少建筑规模，增加绿色公共空间和公共设施，建设最佳人居环境。 1.5 建设海口湾、新埠岛游艇码头，大力发展游艇经济。加快建设和改造绿色长廊等通向旅游景区（点）基础设施项目，连通东、西海岸，使各景区（点）之间连点成线。 结论：海口市政府在十一·五规划中的主要任务是建设及完善城市配套设施，加快旧城区改造及加强城市居住环境的建设。 2、海口市房地产市场过去三年成交情况总结 2.1 2006-2009年海口市住宅供应量、成交量、房价（含海口郊区）走势图： 资料来源：易居（中国）房地产决策咨询系统 资料来源：易居（中国）房地产决策咨询系统 资料来源：易居（中国）房地产决策咨询系统 总结： → 过去的三年，是海口房地产业自92年房地产泡沫破裂以来最辉煌的黄金时光。三年里，海口房地产业迅速复苏，并快速发展，极大的拉动本地的城市建设及国民经济的发展。 → 海南省、海口市政府对房地产业实质性的大力支持。至2008年底，严重影响海口市房地产形象的“烂尾楼”已基本处理完毕。 → 市场消费信心得到极大提振，以“祖国人民的后花园”定位的海南岛，已逐步得到以养老、度假、投资为主的购房者的认同。 → 从相关指标数据分析，过去的2008年全球金融海啸，未对海口房地产行业产生严重的影响。这说明，过去三年海口房地产行业的发展基础较牢固，泡沫成分少。 3、未来三年海口市房地产成交情况预测 资料来源：易居（中国）房地产决策咨询系统 资料来源：易居（中国）房地产决策咨询系统 预测依据： → 首先，国内宏观经济环境将逐渐转好，随着全球性经济危机的逐渐减弱，在政府的约6万亿投资等各项利好政策刺激下，中