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淄博市写字楼市场调研报告 前言 一、近年国内写字楼市场的发展状况 （一）发展阶段回顾 （二）未来发展方向 二、淄博市宏观状况 （一）淄博现状 （二）交通状况 （三）经济状况 三、淄博房地产发展现状 （一）发展现状及特点 （二）城市发展规划 四、淄博写字楼市场发展的现状 （一）写字楼市场的区域分布 （二）市场的发展特点 五、提起建设性意见 前言： 写字楼作为一种特殊功能的物业形态，不同于普通的住宅物业。其不同点集中体现在：功能形态、客户群体、营销模式等方面，这些不同点也正是写字楼项目运作中的要点题眼。鉴于此，本报告将总结近年写字楼市场的发展状况的前提下，针对淄博区域市场的现状，提出建设性的建议。 一、近年国内写字楼市场的发展状况 （一）发展阶段回顾 随着经济的高速、稳定的发展，国民经济保持良好的增长势头，这为房地产业的发展创造了良好的宏观环境，并由此推进了城市空间结构、居民分配制度、居民需求结构的相应转换。在这样的下，房地产市场经历了起步、成长和发展的过程，呈现出较为理想的运行态势。目前房地产市场主要包括居民住宅、楼盘以及楼，其中住宅主要用于个人住房消费，而性楼盘和楼则多为企业所用。第一代写字楼，纯办公功能除了布局明显区别于住宅，同时将通讯管线、会议室等办公结构和功能列为建筑设计的必需元素。对于电信、网络及多媒体等功能的支持也都开始，以高层建筑为主的写字楼建筑在环境设施方面也开始普遍使用中央空调等产品。 第二代写字楼，不但要求过硬的电讯、宽带和可自调的室内温度系统，同时也在建筑布局方面提出了更高的要求动静分的办公布局、会客空间的设置与私密性的等都开始成为这一时期写字楼产品的显要特征。在经营方式上，第二代写字楼也开始实行租、售并重的策略。 第三代写字楼，，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。在硬件配套及办公理念方面，都突显了质的飞跃办公设备人性化 ，一部分写字楼可以24小时办公的需要。商务配套亦都进一步升级，如配套有多功能会议中心，大型展览厅大型生态会所等，让办公环境配套更齐全更舒服。同时写字楼的用率有明显的提高，在设计过程中强调效益，考虑合理的用率尽量压缩交通及辅助面积。智能化的升级 　　国际上对智能大厦的普遍描述是：通过对建筑物的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及运行之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的环境空间。 建设智能大厦的目标主要体现在三个方面： 　　提供安全、舒适、快捷的优质服务； 　　节省能耗和降低人工成本； 　　建立先进和科学的综合管理机制。　　客户提供IDD、ISDN、LAN系统，提供DDN系统；在设备选择方面，可满足24小时办公的需求具备了独立计量空调、用电等有特殊要求同时市场变化，写字楼在生态、环保、健康等方面也有更高的要求。 　　新一代的写字楼更健康、环保钢化低辐射LOW-E中空镀膜保温玻璃二、淄博市宏观状况 （一）淄博现状 淄博市位于山东中部国务院批准的山东半岛经济开放区城市和具有地方立法权的“较大的市”。辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台、高青、沂源3个县总面积5938平方公里口418万其中市区人口277万。淄博是近代以来中国工矿业开发较早的地区之一是山东省及国内重要的工业城市主导产业以石油化工、医药、纺织、建材、日用陶瓷、机械冶金、电子以及新材料最具代表性,是全国重要的石油化工、医药生产基地和建材产区,被命名为中国陶瓷名城、国家级新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划生物医药产业基地。全市现有规模以上工业企业2501家其中特大型企业2家大型企业20家有14家企业、16只股票在境内外上市。拥有22个中国名牌产品14件中国驰名商标5家中华老字号。自1992年以来,连续进入中国城市综合实力50强行列,2005年综合实力列百强城市第47位。被评为中国投资环境50优城市。2006年城市居民人均可支配收入13794元农民人均纯收入5641元。 2006年实现总产值1645.16亿元，比2005年增长15.80%，经济态势良好，连续三年保持高速增长，GDP年增长率高于全国平均值，保持在15%以上。 （2）三产业比重不断优化 三产业的比重呈现出不断优化的态势，第三产业比重逐渐提高，一二产业有所降低。淄博市第二产业的比重明显高于全国的平均比重，高达60%以上，这与淄博市工业化城市的特点有关；第一产业的比重略低，大约在4%，这也反映出整体经济的发展水平；第三产业的比重要低于全国平均值10个百分点，约为30%，第三产业的发展还有很大的潜力空间，商业物业作为开展第三产业的重要场所，这为商业写字楼市场留有了极好的市场机会。 （3）非公有制经济快速发展 近几年民营经济保持了较快的发展势头，在GDP中所占比重逐年提高，2006年非公有制经济实现产