淮安市城市房地产研究.docVIP

第一章、淮安城市研究 第一节、城市概况及特征 1、城市总体概况 ■ 地理位置：淮安市地处江苏省北部中心地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150公里，面积10072 平方公里。目前市区建成区面积89平方公里。 评析： 与其他兄弟城市相比，淮安处在苏北地区的中心腹地； 距离中心城市距离较远； ■ 城市交通： 对外交通：初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆并举的交通网络淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、车距分别只需约8.5小时和3.5小时 2.5小时到淮安的宁淮高速公路江苏新沂到浙江长兴的新长铁路客货运已全线通车；京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错“十五”以来，淮安市建成新长铁路淮安段新淮铁路南延段2条铁路正线“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。■ 市域面积广阔，人口密度相对较小 第二节、城市总体经济和区域经济运行特征 1、经济总量 1.1国民生产总值呈快速增长态势， 1.1.1 2006年全市实现地区生产总值651.06亿元，比上年增长14.9％。 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 （资料来源；淮安市统计年鉴） 1.1.2 2006年全市人均GDP元（按常住人口计算），增长15.8%。 发展期 启动期 快速发展期 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800-1000 1000-4000 4000-8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展，单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 平稳发展以质量为主数量和质量并重 缓慢发展综合发展型 2、经济结构 2.1产业结构演变趋势来看，经济结构进一步优化，第一产业增加值123.78亿元，增长5.0％；第二产业增加值305.23亿元，增长19.2％；第三产业增加值222.05亿元，增长15.5％。三次产业结构由年的21.0:45.5:33.5变为19.0：46.9：34.1。 2.2 固定资产投资快速增长。年完成500万元以上项目固定资产投资353.74亿元，比年增长31.8%。其中，城镇投资239.37亿元，增长26.5%；农村投资48.02亿元，增长33.9%；房地产开发投资66.35亿元，增长53.3%。 2.3淮安市社会消费品零售总额的总量较低，反映出城市商业经济的不发达及居民消费意识的保守；从市区和全市的社会消费品总额的比较来看，市区的居民消费总额上不具备传统区域中心消费的优势，增幅平稳。 2.4城市外向型经济发展速度减缓，在制约其经济发展速度的同时也降低了经济运行过程中的外部风险，但出口能力差，对于拉动国民经济所起作用比较微弱. 3、存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济不活跃。 4、财政收支严重失衡，财政连年赤字，无法为城市发展提供强有力的保障。 5、居民生活 5.1城市居民人均可支配收入与消费支出比值呈现趋小化趋势，比较两者增长率，消费性支出的增长出现略微下滑。 可支配收入的稳定增长为消费奠定了良好的基础，城市居民消费实力不断增强，但人均消费性支出增长率下滑表明城市居民整体消费意识较为保守。 5.2在城市经济发展的大背景下，淮安人民收入状况以及生活状况都在稳步提高；但消费支出与可支配收入比例持续下滑，城市整体消费水平增长与收入水平并未形成正比。 第三节、人口及城市化进程 人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快 ■2006年末全市户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9.0‰；城市化水平38.4%（按常住人口计算），比年提高1.7个百分点。 城市化进程有所放缓，淮安开始进入低速发展期 不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 高速发展期 调整发展期 稳定发展期 城市化率 30% 30%—50% 50%—75% 75%以上 城市发展特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。 工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。 城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城