淮安市市中心商业项目营销策划报告1.doc

2007年 目 录 第一篇 城市概况 一、城市基础概况 P2 二、清河区概况 P4 第二篇 市场调研 一、淮安市全市国民生产总值（GDP）走势图 P5 二、淮安市全市社会固定资产投资图 P6 三、淮安市全市社会消费品零售总额图 P7四、淮安市全市房地产产业总产值第一篇 城市概况 一、城市基础概况 1、基本概况 淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。 淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口52万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。“加快苏北振兴”的战略部署，全面加快工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册 二、清河区概况 1、基本概况 清河区位于淮安市主城区，总面积39.6平方公里。下辖六个街道和一个办事处、三十三个社区委员会和十个行政村。2005年全区总人口24.67万人；至2006年年底，人口达26万人，流动人口约6-7万人，合计约32万人。 2、商业发展概况 清河区是淮安市城市中心区域，亦是淮安市中心商业区（CBD），南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布。 综合评述：本区未来发展将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能，成为淮安市城市中心商务区（CBD）。 第二篇 市场调研 一、淮安市全市国民生产总值（GDP）走势图 综合评述：1、2006年前三季度全市国民生产总值达到461.72亿元之水平，预计加上第四季度，全市2006年全年国民生产总值超过600亿元。 2、从上图可以看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。 二、淮安市全市社会固定资产投资图 综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。 三、淮安市全市社会消费品零售总额图 综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。 四、淮安市全市房地产产业总产值 综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，到2005年，递增幅度达到20%，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。 第三篇 项目分析 一、项目基本情况 1、项目基础数据 2、实景照片 二、项目投资分析 （一）、商业环境 1、以淮安现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。 2、从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，淮安现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。 3、现有代表性商业--新亚商城清江商场还有就是时代超级购物中心 4、淮安在推进城市发展，特别是苏北地区中心城市发展过程中，商业市场环境发生改变后，以目前的商业分布及发展格局显然不能迎合社会及购买力的进步。 综合评述：在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖