深圳市振业星海名城城中央营销策略方案2.docVIP

城中央营销策略方案 2008年在金融海啸的影响之下，楼市的发展诸多波折和变数，故对于2009年楼市也存在着种种的猜想。但不论2009年的市场发展如何，城中央项目还需要按照集团领导的总体部属，如期达成本项目的销售目标，即：2009上半年需完成全年223套任务的70%的库存销售，即155套销售目标，2009年7月开始进入清盘阶段！ 项目部2009年的营销工作将围绕着全年实现223套，上半年完成155套销售目标进行，具体分析和实施方案分为： 2009年营销背景分析 2008年营销工作总结 2009年营销策略建议 本方案将通过对2009年营销背景的分析和2008年营销工作的总结，归结出2009年营销工作的原则和方针，并以此为基础，确定2009年的营销策略方案。 第一部分：2009年营销背景分析 对于2009年的市场将如何发展，业界存在着诸多的猜想！但不论未来的市场变化是怎样的，2009年的营销策略的制定都需要对2008年营销工作进行全面的总结和分析： 一、宏观政策分析 1、国际经济时事及预测——【严峻】 白宫拨174亿美元拯救美国汽车业，日本汽车八巨头岌岌可危 受上半年高油价和下半年金融危机冲击，美国汽车业“三巨头”通用、福特和克莱斯勒19日白宫从财政部不良资产救助计划(TARP)中向困境中美国汽车制造商提供174亿美元紧急贷款。11月份日本八大车商的全球产量无一例外下滑其中丰田和日产两巨头的产销降幅创下历史新高丰田发布了有史以来首次全年亏损预警在当前经济形势和汽车产销状况持续低迷的情况下,日本汽车业。12月23日 美国财政部从7000亿美元金融救援计划中拨款33.9亿美元注入美国信用卡巨头运通公司(American?Express?Co.)以帮助其渡过难关。，华盛顿互惠银行美国银行、花旗银行、摩根大通等银行信用卡部门出现亏损面临信用卡业务的困境，各大行提高了资产减值拨备。根据美联储公布的资料显示，现在信用卡欠账已经高达9517亿美元。而且应收账款已经被证券化，一旦爆发其损失带来的痛苦将不轻。美国联邦储备委员会16日决定为阻止经济进一步下滑，美联储将利率水平从目前的1％下调到了零至0．25％这个范围。日本央行在宣布，将无担保隔夜拆借利率从0.3％降至0.1％，并引进向银行系统注资的新方法，用以支撑疲软的经济国家统计局公布11月工业出厂品价格指数由上月的6.6%锐降为2%，较市场预期低2-3个百分点11月份CPI由10月份的4%降为2.4%，创下近20个月的新低。工业增加值放缓至5%，创下14年以来的最低同比增幅。海关总署公布11月份出口同比增幅由10月份的19.2%大幅降至-2.2%；进口增幅由10月份的15.6%大幅降至-17.9%市场预期中国物流与采购联合会公布11月份的制造业采购经理人指数PMI为38.8%，创纪录跌至该指数自创立以来的最低点。说明出口订单正在大幅削减。PPI、CPI、工业增加值等指标超预期回落中国经济“入冬”总需求正在加速下滑。世界银行25日发布的《中国经济季报》预测2009年中国国内生产总值（ＧＤＰ）增长约为其中一半以上的增长将来自政府主导性支出中国人民银行行长周小川8日在G20财长和央行行长年会上表示，中国将通过保持经济增长和扩大内需，来帮助稳定国际金融市场。周小川预测明年中国经济增长率大约在8%至9%之间。会议指出明年经济工作的首要任务保持经济平稳较快发展。要着力在保增长上下工夫,把扩大内需作为保增长的根本途径,把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方向。保持资本市场和房地产市场稳定健康发展为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行决定从2008年12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此次调整结束后，一年期存款基准利率为2.25%，仅高于2002年2月的1.98%，为历史次低水平；贷款基准利率为5.31%，与2002年2月的历史最低水平持平。4万亿元分别安排情况是：加快建设保障性安居工程约2800亿元，加快建设农村民生工程和农村基础设施约3700亿元，加快建设铁路、公路和机场等重大基础设施建设约18000亿元，加快医疗卫生、文化教育事业发展约400亿元，加快建设生态环境工程约3500亿元，加快自主创新和结构调整约1600亿元，加快灾后重建约10000亿元。 数据来源：深圳市国土局 住宅用地频繁流标 不过，由于信贷一再收紧，深圳楼市成交低迷，开发商拿地信心以及资金不足，推出的商住用地频频流标，17宗地仅成交10宗，成交面积只有住宅出让面积的61%。此外，08年成交的商住用地，有7宗是属于向特定企业出让，其可建建筑面积达133万平方米。 表2-1 08年深圳市成交的商住用地 宗地号 区域 用途 土地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 竞得人