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物业前期成本核算
一、 物业概况 1、 用地面积：9984.85m2 2、 总建筑面积：23470m2 3、 地上建筑面积：19970 m2 4、 3500 m2 5、 建筑占地面积：4450m2 6、 建筑密度：44.6% 7、 建筑容积：2.00 8、 30.4% 9、 商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 1、 （1） 人员编制和基本工资标准：见表（01） 01） 号 项 目 人 工资标准（元/月） 总额（元/月） 管理人员 13 2346.00 30500.00 维修人员 5 1000.00 5000.00 收费员 3 800.00 2400.00 治安员 20 750.00 15000.00 服务员 14 600.00 8400.00 保洁员 6 550.00 3300.00 合计 61 / 64600.00 (2)费用测算 \服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) (02) 序 号 项 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2） 基本工资 64600.00 / 3.234 福利费 20341.50 注(1) 1.148 加班费 / / 暂不计 服装费 1625 注(2) 0.081 合计 79166.50 / 4.463 (1)： 福利费为工资总额的35.5%, 14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 (2)： 300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) 2、 （1） 1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则： =[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] 40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米 (2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： 60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =4752.00元/月 : 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。 (3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为： 4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时 =7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时 =7920元/月 : 7920÷19970=0.396元/平方米/月。 ;每层每月按50元计算则为： 4部×7层）×50元/层/月 =28×50 =1400元/月 : 1400÷19970=0.070元/平方米/月。 3、 绿化管理费： 3035M2, 绿化管理费测算见表（3） 3） 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2） 1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010 2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010 3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017 4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001 6 合 计 / / 0.039 4、 清洁卫生费测算见表（04） 04） 号 项 目 测算依据 金额（元） /月.M2） 1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008 2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008 3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013 4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012 5 水箱清洗 / / / 6 合 计 / / 0.041 (4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。 5、 保安费用测算见表（05） 05） 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2） 1 250元/人.年 5000．00 0．020 2 人身保险费 （暂不计） / / 3 房租费 （暂不计） / / 4 合 计 / / 0．020 6、 12万元） =12万元÷（12月×19970平方米） =0.501元/月.平方米 7、 固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即： 100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2） =0.834元/月.平方米 8、 利润取5%，则 =（4.463+0.480+0.237+0.396+0
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