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第六节　物业管理公司融资 　　融资即资金融通，是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。融资的特点是有偿性。有多余资金的人，在融出资金 后，处于债权人的地位，有权按期收回借出的资金，并获得融出资金的报酬；暂时需要资金的人，在融入资金后，处于债务人的地位，可以暂时支配借来的资金，以 弥补自身资金的不足，但是到期必须偿还本息。 　　对物业管理公司来说，融资的功能是灵活调度资金，促进公司的发展，获得更多更大的经济效益。 　　本章对物业管理公司融资的一般原则及融资的影响因素、盈利分析、融资决策、贷款种类等方面作介绍。 　　一、融资的一般原则　　根据金融资产的性质和特点，在进行融资时，物业管理公司一般要遵循以下原房地产E网-/ 倍讯易-/ 则： 　　(一)流动性原则 　　流动性是指金融资产在无损状态下迅速变现的能力。 　　从物业管理公司的融资来看，它要求保持资金的流动性。因为物业管理公司融资的资金来源，主要是再生产过程中游离 出来的暂时闲置的货币资金，闲置时间较短，在经过短期闲置以后即要用于购买商品，这就决定了公司融出资金的期限不宜过长，以防长期被束缚在应收款项目上， 影响再生产过程的正常进行。 　　(二)安全性原则 　　安全性是指融资所具有的安全保障程度。 　　融资是暂时让渡资金使用权，债务人在一定时期内可以自主使用借来的资金，到期必须偿还，并要按规定支付一定的利 息。在融资过程中，资金融出者在一定时间内与其资金相分离，而资金融入者在借入资金后，用于生产和商品流通的经营活动，这种经营活动本身具有一定风险，即 经营既可能成功，也可能失败，如果经营活动失败，所借款项则难以归还，从而使资金遭受损失。 　　融资风险主要来自于： 　　(1)由于债务人经营失败或其他各种原因，致使到期不能还本付息，作为债权人的公司不能按期收回资金，在一定条件下，可能遭受资金损失； 　　(2)由于利率变化或证券收益减少，引起有价证券价格下跌，使把资金投资于有价证券的公司遭受损失。 　　从公司间的融资来看，安全性原则也是很重要的。公司融出的资金是企业整个资金的组成部分，它只是在一定时期内处 于闲置状态，如果资金融通风险太大，那么易遭受损失，从而减少公司资金占用总量，当公司需要补充资金以购买物资时，则会感到资金紧缺，影响再生产过程的正 常进行，不利于生产发展和扩大商品流通；此外，公司资金属于公司所有，它代表相应的物质财富，万一公司融资不慎，造成资金损失，则会影响公司和职工的经济 利益。 　　为了保证资金安全，从物业管理公司角度出发，在融资时要加强可行性研究，进行风险预测，同时金融资产要适当分散，即将资金分别投放于不同期限、不同对象的贷款或证券上，以分散融资风险，在资金融通形式上应多样化。 　　(三)盈利性原则 　　盈利性是指在融资过程中，资金获得利润的能力。 　　盈利是资金的基本属性。在盈利目的的驱动下，暂时闲置的资金必须寻找运用资金的场所，以期使其增值。盈利性是资金融通的内在动力，也是指导公司的投资行为，引导资金流向。 　　评价和判断金融资产获取盈利能力的指标主要有： 　　1.金融资产收益率。该指标反映一定数量的金融资产可以获得的利润数额。具体公式如下： 　 　　金融资产净收益是指金融资产的全部收入扣除资金融通的全部成本。 　　2.信贷基金收益率。该指标反映一定数量的信贷基金获利的能力。该指标主要适用于金融机构。 　　二、融资的影响因素　　一个物业管理公司的资金能否顺利融通，以及能否取得较好的经济效益，要受诸多因素的影响，大致可分为宏观因素和微观因素两类。 　　(一)影响融资的宏观因素 　　由于融资与国民经济直接关联，从而决定了融资活动与宏观环境紧密联系。宏观因素很多，主要有： 　　1.物价水平 　　从物业管理公司的融资活动来看，在物价上涨的情况下，融入资金的公司所需的资金量较大，而融出资金的公司会担心融出的资金发生贬值，从而要求较高的代价，这就会给正常融资带来困难。 　　货币主要用于购买商品，工业贷款主要用于购买生产资料，商业贷款则主要用于购买消费资料。在购买商品数量已定的情况下，公司对资金的需求，取决于商品价格水平，商品价格水平越高，所需资金量越多，贷款投放则会增加；反之，贷款投放便会减少。 　　2.利率水平 　　从物业管理公司的融资来看，合理的利率水平，能够保证融出资金的单位，通过运用闲置货币资金获得一定利益；而融 入资金的单位也能承受，通过运用借入资金所创造的利润，在支付一定利息以后，尚有较多剩余，获得较大经济效益。如果利率水平不合理，就会影响资金融通。在 利率过高的情况下，高额利息支出便会超过资金融入单位的承受能力，影响融资积极性；在利率过低的情况下，特别是利率水平低于物价上涨幅度时，则会使资金融 出单位遭受资金贬值的损失，而这种损失又难以用所得利息来