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物业管理市场化难点及对策 长春房地集团物业有限公司 蒋怀福 作为21世纪现代化城市建设的“朝阳”产业——物业管理，随着城镇住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，逐步壮大。据不完全统计，到2000年末，我国的物业管理企业已超过2万余家，物业小区达5000余个，从业人数超过200万人，其中，长春市从1992年开始实施物业管理，现有物业公司155家，实施物业管理的小区124个。无论是南方，还是北方，在物管的规模和覆盖面上都有很大提高。然而，由于传统旧体制的束缚和新生事物发育中的非成熟性，致使物业管理，尤其是北方的物业管理，在发展中存在着若干隐患和阻滞，影响物管市场化建设。下面仅就物业管理市场化的内涵、目前推行物业管理市场化进程中存在的难点及实施策略，谈一些粗浅的看法。 一、 物业管理市场化的内涵 我国的物业管理已经实施20多年了，多年来，物业管理在探索中前进，在尝试中发展，市场结构已经形成，市场主体、市场客体、市场运行的环境已经具备。但还有许多欠缺。如何进一步推进物业管理市场化的进程，已成为物业管理发展的一个重要问题。成熟的物业管理市场，就是要使物业管理按照市场经济的原则和规律去运作，也就是说应该打破保护主义、本位主义，把符合招标条件的物业管理项目推向市场，实行公平、公正、公开的竞争，加快物业管理市场化的培养和发展，尽快与国际市场接轨，迎接加入WTO后国外同行的挑战。 二、 推进物业管理市场化进程的难点及成因 1、物管市场条块分割，公平竞争格局难以形成。社会化与专业化程度是衡量物业管理水平高低的一个显著标志，也是物管市场化进程的重要条件。按照社会化、专业化的要求，物业管理是由专门的管理公司通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，摆正了主人和管家的关系，将行政性的管理终身制度变为企业经营型的聘用制。在这样一种新的机制下，将逐步地形成有活力的物管竞争市场，业主有权选择物管单位，物管公司只是一个大管家，必须依靠良好的经营和服务才能进入和占领这个市场，从而在根本上促进服务质量和管理水平的提高。在国外，这是一项专业分工极细的行业，保安、清洁、绿化和设备维护等均有各自的专业公司分项承包，公司管理效率很高。而在目前我国，特别是在北方，所有的物业管理公司不外乎三种情况：一是由原来房管部门转换经营机制后成立的物业管理公司，二是按照“谁开发，谁主管”的原则由房地产开发商裂变衍生的，三是单位自管类型的物业管理公司，真正独立组成的物业管理公司为零。这就导致了物业管理市场条块分割的情况比较突出。从房管所转制的物业管理公司来说，我们长春房地集团物业有限公司是在已经完成转企改制、做为市场主体角色的基础上，于2000年1月组建的，是集房产经营管理、物业管理、委托管理、租赁管理于一体的大型国有企业，正致力于积极探索具有北方特色的新区、旧区、新旧结合区物业管理的新模式，已经成为一个技术力量较强，管理服务水平较高，规模实力较大的物业管理企业。从开发商自建自管的物业来说，大都本着“肥水不流外人田”的角度考虑成立了物业管理公司，随着住宅类物业开发项目的增加，各种规模、档次各异的物业管理公司涌现出来。但大多还是小而散的物业项目管理公司，靠房地产开发企业资助挂靠单位的补贴，艰难的维持生计。随着市场经济体系的逐步建立和业主选择权的到位，这种“散兵游勇”式的企业队伍不仅不能适应市场发展的需要，还会导致物业管理行业整体水平素质偏低，竞争格局难以形成，阻碍了物管市场化进程的推进和企业规模经营的发展。 2、物管公司职能范围不明确，与业主及各部门之间的关系均未理顺。按照完善市场经济体制的要求，物业管理只是涉及物管公司和业主两个主体。然而，由于传统计划经济体制下的住房分配制度和物业管理步入市场化轨道，在观念上、模式上还不适应体制的转变以及一些历史遗留问题等原因，使得物业管理呈现出主体多元化的复杂局面。在实际工作中，经常是物管公司与有关职能部门交叉和重叠管理。具体地说，物管公司除了要处理好与业主的关系外，主管部门、街道、城市规划部门 、水电气管理部门和卫生部门等都对物业管理的质量产生影响。这种职责范围的不明确性，会出现各部门之间遇到利益就互相争夺，遇到难题就互相推诿的现象，如收费，有的小区由居委会收保洁费和存车费，派出所收取治安费，而物业公司只能收取维修费，这样，制约了物业公司职能的发挥。 另外，在业主委员会、物业管理公司和街道居委会三者中，起主导作用的应是业主委员会。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业管理实施自治管理的组织，肩负维护业主权益，督促业主履行义务与协调物业管理公司和各方关系的重任。据有关部门的不完全统计，全国已有2万多个业主委员会。 虽如此，但业主委员会发挥作用不尽如人意，主要表现在有的物管公司并不重视业主委员会，业主委员会是