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珩生五洲建材城定价策略方案 定性分析 项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号，占地面积约2029亩，总建筑面积约289万平方米米，是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周；岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。 项目位于武汉市黄陂区汉口北大道18号，占地面积约2029亩，总建筑面积约289万平方米米，是一个集物流中心、结算中心、会展中心、装饰设计中心、研发中心、高效仓储中心、信息中心、环保检测中心、商务中心、后勤服务中心等于一体的超大型最现代专业建材批发市场。天河机场、横店铁路编组站、阳逻深水港、均匀分布项目四周；岱黄、京珠、沪蓉、汉施、汉麻、汉英等6条国道在此交汇。 本案与区域竞争楼盘的比较 周边项目调查表 项目名称 建面 均价 租价 公摊 容积率 绿化率 配套 交通 政策 核心卖点 汉口北批发第一城 金马家居CBD 珩生五洲建材城 价格定位 1、项目定价推算模型 性能评分 比重 汉口北批发第一城 金马家居CBD 珩生五洲际建材城 位置地段 20% 周边配套 15% 出行交通 15% 周边交通 20% 公摊比利 20% 其他 10% 项目性能得分 项目修正均价 项目性价比 定价理由：价格定位采取市场客观比较法，然后通过周边商业项目各个性能、价格相比对检验修正； 建议：低开高走入市 通过对有关市场的调研，本项目客户可接受价格在 之间 市场客观比较法得出本项目茂均价敲定在 元/平方米米 市场客观比较法得出本项目茂临街商铺均价敲定在 元/平方米米 市场客观比较法得出本项目品牌大道均价敲定在 元/平方米米 2、市场价格确定 以上经过客观比较法，并经过相关项目性能、价格检验，客观的市场研判价格应为,低开高走。 注：随着后期工程进度、推广宣传的执行进度，及市场口碑传播的有效性， 营销溢价空间约在3％左右。 系数定位： 根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。? 凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为1；第二层次之，根据项目的具体情况取小于1的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。 二是，对商铺分部的位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分，级别较高者大于系数1；级别次于高级或高于低级者取系数等于1；低级别者取系数小于1；依次类推级别越高系数越大，地下层别亦如此。 计算各层别(级别)的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层(级别)的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层(级别)的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）? 　　公式：系数X销售均价=权重系数? 一、整体茂级别划分 根据各个具体的茂在整个项目的分部位置、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素设定相应的等级划分为四个等级，具体如下图： 二、具体茂均价细分 由于茂的位置分布、朝向、能见度、通道类别、到达度、人流、车流、面积等因素不同，能够通达的方便也不同，所有不同的茂必然有不同的价格，综合分析我们项目的特点以及刚上市的压力，我们将茂的均价格定为4500元/m2，不同位置的茂系数及均价随之上下浮动。 以二级茂为基准（均价4500元/平方米），上下浮动100-200元/平方米： 具体茂分类 一级 二级 三级 四级 差异系数 1.08 1.00 0.98 0.96 均价 4770 4500 4410 4320 注：具体茂楼层均价按照楼层级别上下500-1000元（以二层为基数1）;茂内铺按人流动向、进出口方位、商铺位置等因素划分为一、二、三个等级。 一级茂：一层 (一级)（5770元/平方米；系数1 ） 根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元 二层 (二级）（4770元/平方米；系数=1） 根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元 三层 (三级）（3770元/平方米；系数1） 根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元 二级茂：一层 (一级)（5500元/平方米；系数1） 根据商铺人流动线、位置、朝向上下浮动30-50元 二层 (二级）（4500元/平方米；系数=1